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금융계열사 '삼성SRA·KB·현대인베운용' 등판
'웨스트게이트타워' 매각…잠실 '타워730' 개발
국내부동산 코어플랫폼,온라인 rpg 게임 순위공동투자자 모집해야
현대해상 100% 자회사 '자금조달 강점' 부각
"현대인베운용 성과 따라 입지 재평가될 듯"[이데일리 마켓in 김성수 기자] 국민연금공단의 국내부동산 코어플랫폼 위탁운용사 1차 제안서심사를 통과한 현대인베스트먼트자산운용(이하 현대인베스트먼트)에 업계 관심이 쏠린다.

이번에 선정된 다른 5곳 운용사와 비교하면 현대인베스트먼트는 국내 상업용부동산 업계 트랙레코드(투자실적)가 상대적으로 적기 때문이다.

‘국내부동산 코어플랫폼 펀드’가 국민연금 외에도 공동 투자자(코 인베스터)를 유치해야 하는 만큼 현대해상 자회사인 현대인베스트먼트의 강점이 부각됐을 것이라는 분석도 나온다.

국민연금공단 기금운용본부 전경 (사진=국민연금공단) 금융계열사‘삼성SRA·KB·현대인베운용’등판

24일 금융투자업계에 따르면 국민연금 기금운용본부가 모집 중인 국내 부동산 코어플랫폼 펀드 위탁운용사 1차 제안서심사 결과 현대인베스트먼트자산운용 등 6곳이 선정됐다.

금융지주회사 계열 운용사,독립계 자산운용사가 각각 3곳씩 선정됐다.금융지주회사 계열 운용사로는 삼성SRA자산운용,3x3 슬라이딩 퍼즐 사이트KB자산운용,현대인베스트먼트가 있다.

독립계 자산운용사로는 ARA자산운용,캡스톤자산운용,이지스자산운용이 1차 관문을 통과했다.

삼성SRA자산운용은 삼성생명,바카라 승리 방법KB자산운용은 KB금융그룹,현대인베스트먼트는 현대해상의 자금을 운용할 수 있다.현대인베스트먼트는 현대해상보험의 100% 자회사로,현대해상 자금을 운용한다.

특히 이번 현대인베스트먼트의‘등판’에 대해 신선하다는 반응이 있었다.다른 5곳 운용사와 비교하면 국내 상업용부동산 업계 트랙레코드(투자실적)가 상대적으로 적기 때문이다.

현대인베스트먼트가 가장 최근에 딜클로징(거래 종결)한 사례는 지난 2022년 6월 서울 서대문구 미근동 웨스트게이트타워를 미국계 글로벌 부동산 투자회사 하인즈에 매각한 건이다.

웨스트게이트타워는 서울 서대문구 미근동 332(충정로70)에 위치한 지하 7층~지상 19층,연면적 3만133.09㎡ 규모 건물이다.지하철 5호선 서대문역 바로 앞에 있다.

이밖에도 회사는 물류센터를 다수 매입했었다.지난 2020년에는 강원 강릉시 강릉종합물류단지에 있는 복합 물류센터를 인수했다.같은 해 경기도 광주 곤지암에 있는 상온 물류센터,여주 이마트 DC 물류센터를 인수한 사례도 있다.

‘웨스트게이트타워’매각…잠실‘타워730’개발

또한 현대인베스트먼트는 지난 2023년 쿠팡 본사 건물인 잠실‘타워730’매각을 진행했다가 철회해 시장에서 회자됐다.

‘타워730’은 현대인베스트먼트가‘현대사모부동산투자신탁15호’로 개발 및 운용한 오피스 빌딩이다.서울 송파구 송파대로 570 일대 위치하며 지하 4층~지상 27층,연면적 8만728.63㎡(약 2만4420평) 규모다.

잠실 타워730 (사진=네이버맵 캡처) 쿠팡이 전체 오피스 면적의 약 80%에 해당하는 19개 층(지상 8~26층)을 본사로 사용하고,나머지 층에는 현대해상 및 계열사가 입주했다.

다만 현대인베스트먼트는 업계에선 이례적으로 마케팅 진행 도중 공개매각을 철회하고 수의계약으로 전환했다.매도자 측은 3.3㎡(평)당 3000만원 이상을 원했는데,실제 잠재 매수자들은 3000만원 미만에 가치평가(밸류에이션)해 가격대가 맞지 않았다는 후문이다.

시장 상황이 안 좋은 가운데 입찰로 시세가 어느 정도 정해지면 그 가격보다 높게 받기는 어려워진다.특히 입찰로 우선협상대상자(우협)를 정한다고 해도 거래종결(딜클로징)이 된다는 보장이 없다는 문제도 있다.

고금리로 자금조달이 어려운 상황에서 매각 과정에 문제가 생기기 전에 현대인베스트먼트가 철회하는 결단을 내린 점은 긍정적이라는 의견도 있었다.

향후 타워730의 주요 임차인은 쿠팡에서 배달의민족으로 바뀔 예정이다.쿠팡이 서울지하철 2호선 구의역 인근‘이스트폴타워’로 이전하고,배달의민족이 오는 2028년 이 건물로 사옥을 이전할 계획이어서다.배달의민족이 더 높은 임대료에 임대차계약을 채결할 경우 건물 수익성이 더 높아질 가능성이 있다.

현대해상 100% 자회사‘자금조달 강점’부각

업계에서는 이번에 현대인베스트먼트가 선정된 데는 자금조달 측면의 강점이 작용했을 것으로 보고 있다.

‘국내부동산 코어플랫폼 펀드’가 국민연금 단독 투자로 이뤄지는 것이 아니라 공동 투자자(코 인베스터)를 유치하는 구조여서다.

국민연금의 위탁운용 금액은 7500억원 이내며,펀드별 2500억원 이내에서 자율적으로 제안할 수 있다.또한 국민연금 지분율(출자비율)은 각 펀드별 약정총액의 50~75%다.

(자료=국민연금 국내부동산 코어플랫폼 펀드 위탁운용사 선정 관련 FAQ 캡처) 예컨대 3곳 운용사가 최종 선정되고,각 운용사가 2500억원씩 국민연금 자금을 운용할 경우 각 운용사가 만드는 펀드 규모는 최소 3300억원(국민연금 지분 75% 가정)에서 최대 5000억원(국민연금 지분 50% 가정)이 된다.

국민연금이 맡길 2500억원을 제외한 나머지 수천억원을 투자할 공동 투자자를 외부에서 모집해와야 하는 셈이다.국민연금 투자기간은 펀드 설립일로부터 3년 이내(1년 이내에서 1회 연장 가능)며,펀드 만기는 10년 이내(2년 이내에서 연장가능)다.

수익률 조건도 있다.국민연금의 코어플랫폼 펀드는 최소 목표수익률이 순 내부수익률(Net IRR) 기준 8.3%다.이 수익률은 관리보수,성과보수 등 각 보수를 차감한 후 기준이다.

이번에 금융지주회사 자금을 끌어올 수 있는 운용사가 여럿 포함된 만큼 현대해상 자회사인 현대인베스트먼트의 강점이 부각됐을 것이라는 분석이다.

금융투자업계 관계자는 “국민연금 외에 공동 투자자를 얼마나 모으느냐가 향후 투자 기회를 확보하는 데 영향을 미칠 수 있다”며 “현대인베스트먼트가 얼마나 성과를 내느냐에 따라 향후 상업용부동산 시장 내 입지가 재평가될 것”이라고 말했다.

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