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과거 금리 인하기 사례에 주택가격은
무주택자 정책대출 금리 올린다는데
“대출규제 속 보수적 전략 필요할 수도”

한국은행 금융통화위원회가 25일 통화정책방향 회의에서 시장의 예상대로 기준금리를 연 3.00%에서 연 2.75%로 0.25%포인트 낮췄다.올해 성장률 전망치는 1.9%에서 1.5%로 한번에 0.4%포인트나 하향 조정했다.대내외 악재 속에서 성장 하방 압력이 커지고 있다고 보고 내수를 살리는 게 시급하다고 판단한 것으로 풀이된다.이창용 한은 총재가 이날 서울 중구 한국은행에서 열린 금통위 본회의에서 의사봉을 두드리고 있다.[사진공동취재단]

[헤럴드경제=김희량 기자] 지난 25일 2년 4개월여 만에 한국은행이 금리를 0.25%p(포인트,연3%→2.75%)인하한 가운데 이번 변화가 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠린다.일반적으로‘금리 인하=집값 상승’이라는 이론이 공식처럼 알려져 있다.다만 업계에서는 최근 강화된 대출규제와 정국의 불안정으로 그 파급효과가 제한적일 것이라는 전망도 나온다.

우선 금리 인하 효과는 각 실수요자들이 활용 중인 혹은 신청 예정인 대출의 금리 기준에 따라 다르게 나타날 수 있다.한국은행 금리 발표는 곧바로 주택담보대출 금리에 영향을 주진 않는다.은행들은 매월 15일 발표되는 코픽스(COFIX,자신 경마 비자금조달 비용지수)를 신규 주택담보대출 변동금리에 반영한다.

금리 내리면 집값 내린다?과거 사례는

‘금리 인하=짒값 상승’이라는 이론은 얼마나 근거가 있을까.이 이론은 주담대 금리가 내려가면 이자 감소로 구매력이 증가한 이들이 주택을 매수해 거래량을 증가시키고,그 결과 집값이 상승한다는 게 핵심이다.기본적으로 금리 인하는 유동성을 확대시키는 통화 정책이어서다.실제 국토연구원 박진백 연구원이 펴낸 2021년‘완화적 통화정책 전환 전후 금리의 주택가격 상승 기여도 추정 연구’에 따르면 금리 인하기에 주택 가격이 올랐다는 분석이 있다.

이복현 금융감독원장이 25일 그간의 기준금리 인하 효과가 우리 경제 곳곳에 충분히 전달되지 않았다고 지적하며 기준금리 인하에 따른 대출금리 파급 효과를 분석하겠다고 밝혔다.이 원장이 이날 한국은행의 기준금리 인하 직후 금융상황 점검회의를 열고 있는 모습 [금감원 제공]

당시 박 연구원은 해당 보고서에서 “장기적으로 금리가 주택가격 변동에 60%대의 높은 기여를 하는 것으로 나타났다”면서 “당시 금리인하 충격이 장기적인 주택가격 상승 원인으로 작동할 수 있다”고 적었다.

2008년 이후 현재까지 총3차례의 과거 금리 인하기 사례에서도 이 같은 내용은 확인된다.주택 가격은 이 시기 모두 상승했다.금리 인하 1기(2008년9월~2010년6월)에는 5.25%였던 한국은행 기준금리는 2%까지,동행복권 토토3.25%p 내렸다.이 시기 2008년 9월 78.1이던 주택매매가격지수는 2010년 6월 78.9까지 2년 가까이 1% 올랐다.

2기(2012년7월~2017년10월)에는 3.25%였던 금리가 3%로 내린 후 2016년 6월까지 1.25%까지 내려가 총 1.75%p 하락한다.이 사이 주택매매지수는 2012년 7월 84.0에서 2017년 10월까지 89.4로 대략 5년간 6.4%가 올랐다.

가장 최근이었던 코로나19 팬데믹 시기도 예외는 아니었다.3기(2019년7월~2021년7월)는 1.75%였던 금리가 1.5%로 내리며 이후 2020년 5월 0.50%까지 1.25%p 떨어진다.해당 금리는 2021년 7월까지 14개월째 동결됐다.그 사이 주택매매가격지수는 2019년 7월 89.7에서 2021년 7월까지 100.9로 2년 만에 12.48%가 증가했다.

아파트 관련 사진.[삼성물산 제공]

문제는 2025년 현재 상황이다.이 시점에서는 금리 인하의 혜택을 활용할 수 있는 사람과 대출 한도가 제한적일 수 있어서다.지난해 말 한국의 가계 빚이 역대 최대 기록을 경신한 가운데 현재 가계부채 부담이 큰 상황이다.한국은행에 따르면 지난해 12월 말 기준 가계 신용잔액은 1927조3000억원으로 2002년 4분기 관련 통계 공표 이래 가장 큰 규모다.이 중 주택담보대출은 약1124조원 정도로 58.3%에 해당해 정부는 향후 추가적인 위기를 초래하지 않을지 주시하고 있다.

금리 내렸지만…정책대출 금리는 올렸다,왜?

정부는 금리 인하와 더불어 저가 아파트 매수자들이 활용하는 정책 대출에 대해서는 별도의 조치를 발표했다.대표적인 정책 대출인 주택도시기금의 구입자금(디딤돌)·전세자금(버팀목) 대출금리는 3월 24일 신청분부터 서울 등 수도권에 한해 0.2%포인트 높아진다.금리 차 조정을 통해 정책대출로의 쏠림 현상을 방지하려는 조치로 풀이된다.

또 디딤돌 대출에서 다자녀,토토루치킨 송정점생애 최초,룰렛:orgocqvbrvm= 돌림판신혼부부 등 조건 충족 시 최대 1%p까지 우대금리를 제공했던 것을 향후 0.5%p로 낮추기로 했다.단 악성 미분양 상태가 심각한 지방은 예외다.지방은 금리 인상 대상에서 제외되고 디딤돌 대출을 이용해 준공 후 미분양 주택을 구입하는 경우 0.2%포인트 감면 혜택이 제공된다.

사진은 23일 서울 강남구 한 아파트 단지 부근 부동산 시세표.[연합]

“금리 인하 효과 온도 차 있을 것” 전망도

전문가는 이 같은 변화를 고려해 실제 매수 계획을 세울 때는 보수적인 접근이 필요할 수 있다고 말한다.김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “최근 지표를 보면 2023년 1월부터 21개월간의 기준금리(3.5%)가 동결됐지만 주택담보대출 평균 금리는 3% 중반~5% 중반으로 큰 차이를 보였다”면서 “은행권에서는 아직 DSR에 포함되고 있지 않은 전세대출,중도금 대출 등 실질적인 모든 대출을 포함한‘차주별 DSR’을 관리하기 때문에 개인이 생각하는 만큼 대출이 나오지 않을 수 있다”고 했다.

지역과 부동산 가격에 따라‘금리 인하’효과의 온도 차가 나타날 것이라는 전망도 있다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “금리보다 정치적 변수를 더 크게 보는 분들도 많다”면서 “현재는 상급지 갈아타기에 매수자들이 집중하는 분위기인데 혼조세를 띨 것으로 보인다”고 내다봤다.

김 위원은 “금리 인하는 대출을 낀 주택 소유자나 구매 예정인 매수자의 입장에서 이자 부담이 적어질 수 있는 가능성이 높다”면서 “기타 요인이 동일하면 실수요자 부담이 경감돼 서울 쪽 거래가 늘어나겠지만 오히려 금리와 무관한 초고가 아파트는 가격이 더 크게 상승할 수 있다”고 덧붙였다.