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임차인이 사망한다고 하더라도 임차인의 사망 사실만으로 상가 임대차계약이 당연히 종료하는 것은 아니다./사진=이미지투데이 #.A씨는 역세권에 상가를 분양받고 5년 전에 카페를 운영하는 B에게 임대를 줬다.그런데 B가 최근 몇 개월째 차임을 연체하길래 연락해 보니 B가 한 달 전에 갑작스럽게 사망했다고 한다. 
그런데 B의 아들 C는 단독상속인으로서 임차인의 계약상 지위를 승계하였다고 주장하며 B가 하던 카페 운영을 계속해 나가겠다고 한다.A씨는 너무 젊은 C가 못 미덥기도 하고 혹시나 C와 임대차계약을 체결했다가 10년 갱신을 다시 보장해야 하는 것은 아닐까 걱정도 된다.B의 사망을 이유로 임대인의 임대차계약 중도해지가 가능할지 궁금하다.
임차인이 사망한다고 하더라도 임차인의 사망 사실만으로 상가 임대차계약이 당연히 종료하는 것은 아니다.임차인의 상속인은 상속인으로서 지위를 포기하지 않은 이상 기존 임차인의 권리의무를 포괄적으로 승계하게 된다.따라서 상속인은 연체한 차임이 있다면 연체 차임을 지급해야 할 의무,바카라 2군임대차계약이 종료하면 원상회복해야 할 의무 등 임차인의 의무를 승계할 뿐 아니라 보증금반환청구권이나 임대목적물을 사용수익할 권리 역시 당연 승계하게 된다.
이 때 임차인의 지위는 상속인이 여러 명이면 공동으로 승계한다.상속이 발생하면 공동상속인은 상속재산 분할이 이뤄지기 전이라도 각자의 상속분에 따라 피상속인의 권리·의무를 승계하기 때문이다.
민법은 상속인이 여러 명이면 상속재산은 분할이 있을 때까지 각자의 법정상속분에 따라서 이를 잠정적으로 공유하게 되고 그러다가 협의 또는 심판으로 상속재산을 분할함으로써 공동상속인 각자의 상속재산은 상속개시 당시로 소급 확정된다고 본다.
사안과 같이 C가 단독상속인이라면 C는 B의 임차인 지위를 승계하게 되는 것이고 B의 임차인으로서 권리의무를 C가 동일하게 행사할 수 있게 된다.특별히 A와 B사이에 B가 사망하는 경우 임대차계약을 중도해지할 수 있다는 특약을 작성했다는 사정이 없는 이상 B의 사망 사실만으로는 임대차계약의 중도해지는 불가능하다고 봐야 한다.
반대의 경우도 마찬가지다.임차인의 상속인이 보증금을 반환받을 생각에 임차인의 사망을 이유로 임대차계약을 중도 해지하고 임대인을 상대로 보증금을 반환청구하는 것 역시 불가능하다.
다만 B가 임대차기간 중 3기 이상 차임을 연체 중이었다면 임대인 A는 이 사정을 이유로 임대차 계약을 해지하는 것은 가능하다.상가건물임대차보호법 제10조의8은 '임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.'고 정하고 있기 때문이다.
임차인의 상속인 C는 B의 계약상 지위를 그대로 승계할 뿐이기 때문에 임대인 A는 B의 차임 연체사실로도 상속인 C에게 즉시 해지통지를 할 수 있다.만약 임대인이 차임연체로 임대차계약을 즉시해지 시 C는 권리금 회수기회조차 보호받지 못하고 임대목적물을 임대인 A에게 반환해야 한다.
한편 임대인 A가 C와의 임대차관계를 지속하는 경우 C가 상속받은 이후부터 상가건물 임대차보호법상 10년의 갱신요구권을 주장할 수 있는 것일까.다행히 임대인 A가 C와 새로운 임대차계약을 체결하는 것이 아니고 기존 B와의 임대차계약의 승계일 경우라면 이 부분은 걱정하지 않아도 된다.
C는 어디까지나 B의 권리의무 범위내에서 승계할 뿐이기 때문에 B의 갱신요구권을 그대로 승계하게돼 B의 최초 임대차계약일을 기산점으로 해서 잔여기간에 대한 갱신요구권만 행사 가능하다고 볼 수 있다.다만 임대인 A가 C와 새로운 임대차계약을 체결하는 경우에는 C가 10년의 갱신요구권을 행사하게 될 수 있다는 점은 유의해야 된다.
