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동시다발 재건축…왕년의 부촌
서울 지하철 2호선 방배역 1번 출구로 나와 뒤를 돌아 효령로 방향으로 3분 정도 걸으면 중소규모 아파트 단지가 나온다.방배신동아아파트다.현재 493가구로 1982년 준공했으며 재건축 사업이 한창 진행 중이다.재건축을 통해 843가구로 재탄생할 전망이다.
최근 방배신동아 재건축정비사업조합이 7가구를 펜트하우스로 구상하고 있다는 소식이 전해지면서 관심을 모은다.조합 측은 지난해 말 서초구청에 공공시설 면적 관련 정비계획을 변경 신청했다.변경안에 따르면 조합 측은 전용 120·130·135·138·145·170·190㎡ 등 전용면적별로 1가구씩 펜트하우스를 짓는 방안을 구상하고 있다.방배신동아는 2020년 9월 조합설립추진위원회 승인을 받고 3년 만인 지난해 10월 관리처분인가를 받았다.사업 속도가 아주 빠른 편으로 올해 초 이주를 마치고 착공을 위한 절차를 밟고 있다.이곳에는 포스코이앤씨가 선보인 하이엔드 브랜드‘오티에르’가 처음으로 적용된다.고급 아파트로 조성되는 만큼 조합은 차별화된 설계를 펜트하우스에 반영한다는 계획이다.
방배신동아와 비교할 단지로는 인근 지역 대장주로 꼽히는‘방배그랑자이’가 있다.2021년 입주한 신축 아파트로 현재 매물 호가는 3.3㎡(평)당 8000만원 전후로 형성됐다.방배그랑자이는 방배신동아와 비교해 방배역까지 거리가 멀고 비교적 오르막길로 구성됐다.방배신동아는 방배역 도보 3분 거리 초역세권 단지인 만큼 방배그랑자이와 비교해 입지 측면에서 더 낫다는 평가를 받는다.방배신동아 재건축 사업이 마무리되면 3.3㎡당 가격이 1억원에 육박할 것이라는 분석이 나오는 이유다.
재건축 사업이 본격적으로 진행되면서 방배신동아 가격은 가파르게 상승하고 있다.올해 5월 전용 139㎡ 매물이 32억9000만원에 거래됐다.같은 면적 직전 거래인 2020년 12월(24억5000만원)과 비교해 8억원 이상 오른 가격이다.해당 면적 매물의 호가는 35억원 전후로 형성됐다.
방배동 A공인중개사사무소 관계자는 “방배신동아는 재건축 사업이 마무리되면 2호선 방배역과 서리풀공원을 끼고 있어 입지 측면에서 방배그랑자이보다 낫다는 의견이 많다”며 “방배그랑자이 펜트하우스가 3.3㎡당 1억원 수준에 시세가 형성되고 있다는 점을 감안하면 방배신동아 역시 상당히 높은 가격에 거래될 것으로 예상된다”고 말했다.
서울 서초구 방배동의 재건축 단지가 주목받는다.사진은 재건축을 한창 진행 중인 신동아아파트.(윤관식 기자)새 아파트 들어서는 방배동
3개 단지 올해 하반기 분양 나서
서울 서초구 방배동 곳곳에서 동시다발적으로 재건축 사업이 진행되면서 방배동이 신흥 부촌으로서 명성을 되찾을 수 있을지 관심이 쏠린다.모든 구역 재건축 사업이 성공적으로 마무리되면 방배동 일대는 1만가구가 넘는‘미니 신도시’로 거듭날 예정이다.
방배동 정비사업의 가장 큰 특징은 단독주택·다가구주택·다세대주택(빌라) 등을 중심으로 재건축이 진행되는 곳이 많다는 점.일반적으로 단독주택 정비사업은‘재개발’을 떠올린다.하지만 도로 등 기반시설이 양호한 곳은 재건축 사업을 진행할 수 있다.
언뜻 보면 노후주택지역을 대상으로 한다는 점에서 재개발과 비슷해 보이지만 단독주택 재건축 사업은 주택만 허물고 새 아파트를 짓는다는 점에서 차이가 있다.일반 아파트 재건축 사업과 달리 노후도 등 일정 요건을 만족하면 안전진단을 거치지 않아도 돼 사업 속도가 빠르다는 장점이 있다.
현재 방배동에서는 방배5~7구역,13~15구역 등에서 재건축 사업을 진행 중이다.또 삼익아파트,신동아아파트,
룰렛 줄타기삼호아파트,신삼호아파트 등 일부 아파트 단지 역시 활발하게 움직이고 있다.여러 구역 중 사업 속도가 가장 빠른 곳은 방배5구역과 6구역,삼익아파트 등이다.
부동산업계에 따르면 올해 하반기 방배동 디에이치방배(방배5구역,총 3065가구),
룰렛 줄타기래미안원페를라(방배6구역,총 1097가구),아크로리츠카운티(방배삼익,총 721가구)가 일반분양 시장에 나온다.
청약 대기자 사이에서 가장 관심을 모으는 단지는 방배5구역을 재건축한 디에이치방배다.일반분양 물량만 1251가구에 달할 만큼 규모가 크고 방배동 여러 재건축 구역 중 입지나 규모 등을 감안하면 랜드마크 단지가 될 가능성이 높은 단지다.서울 지하철 7호선 내방역과 4·7호선 이수역 사이에 있고 2호선 방배역과 2·4호선 환승역인 사당역도 가깝다.입주는 2026년 8월 예정.현대건설 프리미엄 브랜드인 디에이치가 적용된다.
방배5구역 서초대로 맞은편에는 삼성물산이 래미안원페를라를 선보일 계획이다.방배6구역을 재건축하는 이곳의 일반분양 물량은 465가구다.방배동 카페 골목이 가깝고 서초구에서 가장 주거 선호도가 높은 반포동과 멀지 않은 곳에 위치했다.입주 예정 시기는 내년 11월로 예상된다.
방배신동아아파트와 방배아트자이 사이에 위치한 방배삼익은 아크로리츠카운티라는 이름으로 올 하반기 공급된다.서울 지하철 2호선 방배역 역세권 단지인 이곳에는 166가구를 일반분양할 예정이다.
업계 한 관계자는 “방배동 재건축 아파트 일반분양가는 강남 3구 다른 아파트와 비슷한 수준에서 책정될 가능성이 있다”고 말했다.
다른 구역 사업 진행 상황은13~14구역 철거…7구역 시공사 선정올해 일반분양을 앞둔 구역 외에도 방배동에는 재건축 사업을 진행 중인 곳이 여럿 있다.
GS건설이 시공을 맡은 방배13구역은‘방배포레스트자이’라는 이름으로 사업을 진행하고 있다.올해 5월 서울시 건축심의를 통과했으며 현재 한창 철거 작업이 진행 중이다.총 2217가구로 방배5구역을 제외하면 가장 규모가 큰 편이다.사당역과 방배역 사이에 위치해 대중교통 접근성이 좋다.
원래 5구역 일부였던 14구역은 조합원 의견 차이로 5구역에서 분리돼 따로 재건축을 추진하고 있다.총 487가구로 롯데건설 고급 브랜드인‘르엘’이 적용된다.방배14구역은 효령로를 사이에 두고 13구역과 맞닿아 있다.규모는 작지만 입지가 좋아 방배동 재건축 중 알짜 단지로 꼽힌다.이미 철거를 완료했으며 내년 착공이 예정돼 있다.
지하철 7호선 내방역 초역세권 단지인 방배7구역은 시공사 선정을 눈앞에 뒀다.지난해 말 조합을 설립한 방배15구역은 총 1688가구로 규모가 큰 편이다.아직은 사업 초기 단계로 투자금이 상대적으로 저렴하다는 장점이 있다.
아파트 중에서는 방배삼익과 방배신동아 외에도 방배삼호,
룰렛 줄타기방배신삼호 등이 재건축 사업을 추진한다.방배삼호는 정비구역 지정을 추진하고 있으며 방배신삼호는 2026년 이주를 목표로 사업을 진행 중이다.
방배동 일대 재건축 사업이 유독 관심을 받고 있는 이유가 있다.우선 현재 서울시 내 공급 예정 중인 다른 아파트 단지와 비교해 워낙 입지 경쟁력이 탁월하다.
학군은 물론 대중교통이나 인프라시설,녹지 공간 등 장점을 두루 갖췄다.또 다른 이유는 일반분양 물량이 상당히 많다는 점.올해 하반기에만 공급되는 일반분양 물량이 약 2000가구에 육박한다.그동안 청약 통장을 쥐고 있었던 실수요자에게는 강남 입성의 좋은 기회가 될 것으로 예상된다.
방배동 재건축 사업이 활발히 진행되면서 인근 신축 아파트 가격 또한 회복세다.방배3구역을 재건축한 방배아트자이(2018년 준공) 전용 84㎡는 지난 4월 22억원,5월에도 21억1500만원에 새 주인을 찾았다.지난해 8월 20억원 전후로 거래된 것과 비교하면 소폭 상승했다.2021년 준공한 방배그랑자이 역시 전용 84㎡가 올해 5월 26억원에 거래됐다.지난해 9월 거래 가격(24억원)과 비교하면 2억원 올랐다.현재 같은 면적 매물은 대부분 30억원 전후로 호가가 형성됐다.업계 또 다른 관계자는 “재건축 투자 과정에서 고려할 사항 중 하나가 초과이익환수제인데 방배동 재건축 구역은 이를 회피할 수 있는 곳이 여럿 있다”며 “청약 점수가 높은 사람은 일반분양을 기대해도 괜찮고 조합원 입주권을 노리는 사람이라면 사업 속도가 비교적 느려 아직 매물이 남아 있는 방배13~14구역을 살펴보는 것도 한 방법”이라고 말했다.
[강승태 감정평가사]
[본 기사는 매경이코노미 제2265호 (2024.06.26~2024.07.02일자) 기사입니다]
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