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자양5구역 정비사업 조감도 / 사진=도담에스테이트 홈페이지 대우건설과 호반건설이 서울 자양5구역 정비사업 수주를 위해 각각 설립한 프로젝트금융투자회사(PFV)가 연내 합병한다.시행자 1곳만 사업에 참여할 수 있고 내년 1월 사업시행인가 일몰 기한을 앞둔 만큼 힘겨루기보다 합병을 택한 것으로 관측된다.2022년 말 일몰 기한이 한 차례 수정돼 추가 연장이 어렵다는 점도 합병 분위기에 힘을 싣는다.
서울 자양5구역은 광진구 자양동 680-81번지 일대에 위치해 있다.사업 면적 5만5151㎡ 규모로 기반시설 1만6560㎡,도로 1만1090㎡,문화공원 및 지하 공영주차장 2820㎡,문화시설 1900㎡,공공공지 750㎡ 등을 조성한다.
공동주택 4개동을 지상 24~28층,
gs빙고 토스 퀴즈840가구(분양 538가구,임대 302가구) 규모로 조성한다.지상 1~5층에 상업 및 가로형 업무시설이,
gs빙고 토스 퀴즈30층에 업무타워가 각각 들어선다.
시행자 선정 힘겨루기 멈추고 합병 택해
자양5구역은 내년 1월17일이 일몰기한으로 이때까지 사업시행인가를 받지 않으면 정비구역에서 해제된다.시행 주체가 1개여야만 사업시행인가 승인을 받을 수 있어 두 건설사는 PFV 합병을 논의하고 있다.
자양5구역은 토지등소유자 방식으로 추진된다.사업시행자는 토지등소유자 75% 이상 동의,토지면적 50% 이상을 확보해야 한다.
대우건설의 PFV는 토지등소유자 동의 조건을 충족했지만 토지면적 기준에 미달했다.호반건설의 PFV는 토지면적 기준을 충족했지만 토지등소유자 동의 조건을 못맞췄다.
각 PFV는 시행자 인정을 얻기 위해 소유자 동의와 토지 확보에 매진해왔지만 일몰기한까지 6개월밖에 남지 않은 만큼 힘겨루기를 중단하고 합병을 택했다.
PFV 합병에 대해 대우건설 관계자는 "시행사가 2곳이면 허가가 나지 않기 때문에 양사 PFV가 무조건 합병할 수밖에 없는 상황"이라며 "현재 합병을 위한 PFV 이해관계자간 협의가 진행 중이다"고 말했다.
자양5구역 도시계획시설 결정도 / 사진=광진구청 홈페이지 대우·호반,채무인수·담보로 PFV 자금조달 지원
대우건설과 호반건설의 PFV 설립 목적은 자양5구역 사업을 시행하고 수익을 주주에게 배당하는 것으로 동일하다.
대우건설이 참여하는 PFV는 2020년 4월2일 설립된 자양파이프피에프브이다.최대주주는 지분 50%를 가진 부동산개발사 설악플러스다.이어 대우건설 35%,삼성증권 5%,신영증권 5%,한국투자증권 5% 등이 지분을 갖고있다.
자양파이브피에프브이는 지난해 브리지론 1850억원을 4.9~9% 금리로 조달했다.올해 브리지론 차환을 위해 IBK캐피탈 등 금융권으로부터 2160억원을 빌렸다.대출일은 6월24일,
gs빙고 토스 퀴즈만기일은 내년 6월19일이다.대우건설은 브리지론에 채무보증을 제공한다.작년 1160억원,올해 1055억원 채무인수를 결정했다.
호반건설이 참여하는 PFV는 2019년 1월30일 설립된 자양5구역피에프브이다.최대주주는 지분 45.75%를 가진 호반건설이다.이어 하림지주 28.05%,엠디아이파트너스 9.35%,도담에스테이트 9.35%,부국증권 6.5%,에이치원에스디아이 1% 등이 주주로 참여했다.
자양5구역피에프브이는 지난해 하나은행 등 금융권으로부터 4200억원의 브리지론 대출을 6.8~7.5% 금리로 조달했다.시행자 지위 확보 전략으로 토지매입을 택한 만큼 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 규모가 경쟁 PFV 대비 큰 것으로 보인다.지난해 PFV의 이자비용만 269억원에 달한다.
올해 브리지론 차환을 위해 4200억원 PF 대출을 새로 받았다.대출일은 6월26일,만기일은 2026년 6월23일이다.
호반건설은 PFV의 자금조달을 적극 지원하고 있다.이번 PF 대출에 출자 주식 45만7500주 전부를 담보로 제공했다.6월24일에는 7% 금리로 1500억원,600억원 등 운영자금을 대여했다.PF 대출 관련 SPC 사모사채와 자산유동화기업어음(ABCP)을 매입하는 용도다.
자양5구역은 내년 사업시행 인가와 관리처분계획 인가를 거쳐 2027년 착공에 이어 2030년 준공 예정이다.
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