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프로젝트리츠 등록제 적용·1인 주식 소유한도 배제
헬스케어리츠,내년 2·3기 신도시서 3곳 이상 공모
17일 국토교통부는 오전에 열린 경제관계장관회의 의결을 통해‘국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안’을 발표했다.
그동안 국토부는 업계 간담회를 비롯,전문가 및 사엄자 등 50여회의 실무진 회의,연구용역,설문조사 등을 통해 애로사항을 듣고 개선방안을 마련했다.
우선 리츠가 직접 부동산을 개발해 임대·운영할 수 있도록 사업계획 변동이 많고 신속한 의사결정 및 전문투자자 참여가 필요한 부동산 개발 단계 특성을 고려해 규제를 합리적으로 개선한다.
이를 위해 올해 하반기 중으로‘부동산투자회사법’·‘건설산업기본법’개정안을 발의하기로 했다.
정부는 프로젝트리츠를 활성화하기 위해 1.5개월 이상 소요되는 리츠 인가를 개발 단계에서는 등록제로 적용해 사업지연을 방지하고 1인 주식 소유한도(50% 이하) 적용을 제외해 전문투자기관이 들어올 수 있도록 규제를 걷어낸다.리츠 인가제 및 1인 주식 소유한도 제한은 운영 단계부터 적용한다.
전문·기관 투자자만 참여하는 개발 단계에서도 운영 단계와 동일 수준의 공시·보고 의무(57개 항목)가 적용되는 것에 대해서는 재무 현황 등이 기재되는 투자보고서만 보고하도록 문턱을 낮추고 주식 공모 시기를 준공 후 2년 내(주식 30%)에서 최대 5년 내로 변경한다.
그동안 보증체계가 전무했던 비주택 사업에 대해서도 건설공제조합의 비주택 PF 보증 등으로 안정적인 자금조달을 지원하기로 했다.
이와 함께 헬스케어,테크 자산 등으로 리츠 투자대상을 확대한다.올해 하반기 시행령을 개정해 현재 부동산투자회사법령에 열거된 자산에 대해서만 투자를 할 수 있는 것에서 국토부 승인 시 다양한 자산에 투자가 가능하도록 길을 열어준다는 것이다.
AI,탄소중립 등 신성장 미래산업 필수 자산인 데이터 센터,온라인 슬롯 머신 게임청정에너지 등에도 투자를 허용하고 지방 산업단지 내 공장 등 기업 자산을 리츠로 유동화할 수 있도록 다음 달 산업집적법 시행령을 개정해 자산 유동화 계약 절차·방법,임대기간,자산 처분 조건 등 세부 규정을 마련한다.
또 2·3기 신도시 개발의 정합성·효율성 제고를 위해 우수 입지의 업무·상업용지를 리츠 방식 사업자에 우선 제공한다.우선 화성동탄2 동탄역 인근 상업·업무시설 용지를 시범사업으로 공급할 예정이다.
리츠의 수익 구조 다변화를 위해 실물 부동산 외 모기지 등에도 부동산 금융 투자를 확대하는 방안도 고려한다.모지기 채권,B-MBS(상업용 부동산저당채권)에 대한 투자 한도(30%)를 폐지하고 리츠가 대출투자를 통해서도 안정성과 수익성을 확보할 수 있는 방안도 살펴볼 방침이다.이 같은 내용은 올해 하반기 시행령 및 행정규칙 개정 등을 통해 이뤄질 수 있다.
한편,리츠 투자 여력을 확충할 수 있는 개선안도 마련됐다.보유 부동산 가치를 제대로 평가받아 담보 여력을 확보(추가대출)할 수 있도록 자산재평가를 활성화한다는 것이다.
공모리츠는 공모리츠와만 합병을 허용하고 있는 현행을 개선해 공모리츠가 별도 자금조달 없이 공모예외리츠가 보유 중인 양질의 부동산을 편입할 수 있도록 합병을 허용한다.이는 올해 하반기 개정안 발의를 통해 추진할 예정이며 합병은 리츠의 자산에 대한 철저한 가치평가를 전제로 한다.
리츠가 이익 90% 이상을 주주에게 의무 배당해야 하는 부분도 주주가 동의한 경우에 한해 자금 유보도 허용한다.신규 투자 재원을 확보할 수 있도록 하겠다는 계획인데 이 내용도 올해 하반기 개정안 발의를 통해 가능해질 전망이다.
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