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다음달에 한국에 갈 예정인데 - 2024년 실시간 업데이트
정지영 아이원 대표 인터뷰
"래미안 원펜타스,당첨 확률 높이려면
전용 59㎡B·84㎡A 노려야"
"후분양단지,다음달에 한국에 갈 예정인데자금 조달 계획 꼼꼼하게…
84㎡ 기준 현금 11억은 있어야" 정지영 아이원 대표가 '래미안 원펜타스' 청약과 관련해 설명하고 있다.사진=유채영 기자. 
"강남에서 나오는 분양은 도시정비사업을 통해 나오는 물량이 많습니다.강남에 집을 마련하길 원하는 예비 청약자들은 '래미안 원펜타스' 청약에 무조건 도전해야겠습니다."
청약,부동산 컨설팅 전문가인 정지영 아이원 대표(활동명 청약의신 아임해피·사진·50)는 최근 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 "강남권 분양은 이런저런 일들로 벌써 몇 년째 일정이 밀렸다"면서 이렇게 말했다.
때 이른 무더위에 지치는 계절이지만 청약시장은 더 뜨거워질 전망이다.상반기 분양을 계획했다 미뤄졌던 단지들이 몰릴 예정이어서다.역시 예비 청약자들이 주목하는 지역은 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)다.
눈에 띄는 곳은 서초구 반포동에 있는 신반포15차를 재건축해 지어지는 래미안 원펜타스다.최고 35층,6개동,다음달에 한국에 갈 예정인데641가구(일반 분양 292가구)다.이 단지가 주목되는 이유는 20억원에 달하는 시세 차익 때문이다.래미안 원펜타스 분양가는 3.3㎡당 6736만원으로 정해졌다.지난해 12월 청약한 서초구 잠원동 메이플자이 3.3㎡당 6705만원보다 더 높다.역대 최고 분양가를 새로 썼다. 서울 서초구 반포동 '래미안 원펜타스' 전경.사진=정지영 아이원 대표 
전용면적 84㎡로 환산하면 22억원 수준이다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 반포동 대장 아파트인 '래미안 원베일리' 전용 84㎡는 지난 5월 42억3000만원에 손바뀜했다.래미안 원펜타스 분양가와 비교해보면 약 20억원의 시세 차익이 기대되는 셈이다.
정지영 대표는 "래미안 원펜타스는 조합원이 대형면적대를 많이 가지고 있어 대형평수 또는 1+1로 배정받은 경우가 많다"며 "특이하게 전용 59㎡와 전용 84㎡ 물량이 많다"고 말했다.
이어 "서울에 2년 동안 거주하고 청약 통장을 2년 이상 보유한,재당첨 제한이 없는 세대주나 무주택자 혹은 1주택자가 청약에 넣을 수 있다"며 "1주택자들에게도 기회가 있다는 점에 주목할 필요가 있다"고 설명했다.
그렇다고 무턱대고 청약에 도전할 수는 없다.일반 분양 물량 292가구 가운데 절반은 특별공급,나머지 절반은 일반 공급이다.가점제와 추첨제 비율이 바뀐 만큼 청약가점에 따라 도전해야 할 타입이 달라진다.△60㎡ 이하는 가점제 40%,다음달에 한국에 갈 예정인데추첨제 60% △60㎡ 초과 85㎡ 이하는 가점제 70%,추첨제 30% △85㎡ 초과는 가점제 80%,추첨제 20%다.
정 대표는 "추첨제가 적용되는 전용 59㎡와 84㎡ 물량이 많은 만큼 저가점자들이 강남에 입성할 기회가 될 것"이라면서 "특히 1주택자들에게도 당첨 가능성이 돌아올 수 있는 타입은 전용 59㎡B와 전용 84㎡A 타입"이라고 분석했다.이어 "전용 84㎡B·C·D 역시 1가구씩 배정되지만,확률이 낮다"며 "나머지 타입에선 물량 자체가 배정되지 않아 도전 자체가 어렵다"고 덧붙였다.
당첨 가점의 경우도 더 높아질 수 있다고 예상했다.정 대표는 "기존엔 국민 평형으로 불리는 전용 84㎡에 최저 당첨 가점이 69점(4인 가족 만점) 수준에 형성됐지만 강남권 청약을 노리고 있는 예비 청약자들이 늘어나면서 전용 59㎡ 당첨 가점이 69점으로 올라설 수 있을 것"이라고 예상했다.이어 "청약 인원도 메이플자이(3만5000여 명)를 훨씬 웃돌 것"이라고 봤다.
래미안 원펜타스는 이미 지난 5월 말 다 지어졌다.조합원들은 지난달 10일부터 입주를 시작했다.후분양단지란 얘기다.아파트를 다 짓고 분양하는 후분양단지는 자금 조달 일정이 빡빡하다.자금 조달 계획을 꼼꼼하게 세워야 한다는 조언이다.
그는 "래미안 원펜타스 전용 84㎡ 분양가가 22억원이라고 가정했을 때 LTV(담보인정비율) 50%를 적용하면 대출이 11억원이 가능하다는 계산이 나온다"며 "다른 대출이 없다는 점을 전제로 연봉이 1억6000만원 수준이면 DSR(총부채원리금상환비율)이 충족된다"고 말했다.이어 "최소한 11억원은 가지고 있어야 청약에 도전할 수 있다는 뜻"이라고 덧붙였다.
또 "전세로 잔금을 납부한다고 가정했을 때 인근에 있는 '아크로리버파크' 전용 84㎡가 최근 16억원 수준에 세입자를 들였는데 이를 고려하면 6억원이 필요하다는 계산이 나온다"며 "계약과 동시에 2~3달 안에 잔금을 내는 조건으로 진행될 것으로 예상되는 만큼 자금 조달 계획을 확실하게 세워야 할 것"이라고 강조했다.그러면서 "아직은 입주자모집공고가 나오기 전이기 때문에 확실한 내용은 공고 후에 더 정확히 알 수 있다"고 귀띔했다. 정지영 아이원 대표는 서울 내에서 '맞벌이세권'에 주목할 필요가 있다고 말했다.사진=유채영 기자. 
강남 청약,특히 강남구와 서초구에서 나오는 청약은 사실상 수요가 한정적이다.이전보다 추첨제 비율이 높아지는 등 문턱이 조금은 낮아지긴 했지만,자금이 많아야 하고 가점이 높아야 한다.'로또 청약'이긴 하지만 기회가 모두한테 있지는 않다는 말이다.때문에 비강남권 청약에도 관심을 가질 필요가 있다.집값이 다른 지역들보다 더 오를 곳을 찾아 청약에 도전해야 한다는 설명이다.
정 대표는 "비강남권에선 '맞벌이세권'에 주목해야 한다"며 "맞벌이세권은 부부가 출퇴근하는 물리적인 시간이 적으면서 아이를 키우기 적합한 곳"이라고 말했다.
이어 "이런 지역은 서울에서 몇군데 있지 않다.대표적으로 마포구 아현동,성동구 행당동,다음달에 한국에 갈 예정인데동작구 흑석동,양천구 신길동,송파구 잠실동 등이 맞벌이세권에 속한다"며 "이런 지역에서 나오는 분양에는 관심을 가질 필요가 있다"고 조언했다.
마지막으로 "요즘엔 언론 매체나 유튜브 등 부동산 관련 정보를 얻을 곳이 많아지면서 그야말로 '정보의 홍수' 시대가 됐다"며 "그런데도 시장에선 불변의 진리가 있다.바로 '역·대·신·초·상·뷰'로 역세권,대단지,신축,다음달에 한국에 갈 예정인데초등학교,상권,뷰 등 6개를 보면 단지가 어떤 곳인지 파악할 수 있다"고 설명했다.
정 대표는 "이 공식은 특히 서울에서 잘 들어맞는다"면서 "이를 바탕으로 무주택자들은 내 집 마련에,유주택자들은 더 나은 곳으로 이동하길 바라는 마음"이라고 강조했다. 
'아임해피'라는 활동명으로 더 유명한 정지영 대표는 현재 아이원 대표를 맡고 있다.청약 당첨자 1000명 이상을 배출한 부동산 컨설팅 전문가다.<똑똑한 부동산 투자>,<대한민국 재건축 재개발 지도>,<대한민국 청약지도> 등 다수의 책을 냈다.유튜브와 공중파 등에서도 활발하게 활동 중이다.
우주인.집우(宇),집주(宙),사람인(人).우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다.생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은,다음달에 한국에 갈 예정인데어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다.'이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다.[편집자주]
글=이송렬 한경닷컴 기자
사진·영상=유채영 한경닷컴 기자
