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올 7월이면 1년 한시 허용 끝나 일러스트=조선디자인랩·Midjourney 
30대 후반 직장인 A씨는 최근 수천만원대 현금을 마련할 방법을 찾기 위해 골머리를 앓고 있다.빌라 임차인에게 돌려줘야 할 보증금이 전세 계약 때 받은 보증금보다 많아지는‘역전세 현상’탓에 당장 내년 1월까지 3000만원가량을 마련해야 하기 때문이다.
그는 지난 2022년 1월 서울 양천구에 보유한 빌라에 대해 전세보증금 3억원을 받고 임차인과 전세 계약을 맺었다.하지만 부동산 시장 침체로 이 빌라의 전셋값은 지난해 약 ２억7000만원까지 떨어졌고,최근까지 비슷한 수준을 유지하고 있다.
게다가 A씨는 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%에 가까워 추가로 은행권 대출도 여의치 않은 상황이다.금융 당국이 올해 ７월까지 전세보증금 반환 목적의 대출에 대해 DSR 상한 40％ 규제를 완화해 줬지만， 이 완화 조치는 이달 말 종료될 예정이다.DSR은 대출자가 보유한 모든 금융권 대출의 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율을 의미한다. Ａ씨는 ＂빌라 전세 재계약이 다가오지만 당장 돈 나올 곳이 없다.가족이나 친구들에게 손을 벌려야 할 처지” 라고 했다.
‘역전세 보증금 어떻게 돌려주나’고민 여전
금융 당국은 지난해 7월‘하반기 경제정책방향’을 발표하면서 역전세 탓에 전세금 반환이 어려워진 집주인들에게 DSR 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60% 규제를 적용하는 조치를 1년간 한시적으로 허용했다.DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사하지만,DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 이외에 다른 대출은 이자 상환액만 더해 한도를 계산하기 때문에 추가 대출을 받기가 비교적 수월해진다.완화된 규제를 적용하면 대출금리 연 4.0%,공업탑 복권대출만기 30년,연 소득 5000만원인 집주인의 경우 대출한도가 약 1억7500만원 증가하는 것으로 추산된다.
4일 KB국민·신한·하나·우리은행 등 4대 시중은행에 따르면 지난해 7월부터 올해 6월까지‘역전세 보증금 반환대출’을 신청한 건수는 총 5484건,대출액은 1조7351억원에 달했다.최근 일부 지역에서 전셋값이 회복되면서 역전세 현상이 사라지고 있다는 말이 나오지만,역전세 현상은 완전히 사라지지 않고 있다.
이는 역전세 보증금 반환대출 추이를 보면 알 수 있다.역전세 보증금 반환대출은 작년 하반기 2164건,6339억원에 그쳤지만 올해 상반기 3320건,1조1012억원으로 부쩍 늘었다.대출액 증가율은 74％에 달했는데,이는 최근 부동산 경기 회복에도 시장에 빌라 등을 중심으로 역전세 현상이 여전해 대출 수요가 늘어난 것으로 풀이된다．
역전세 보증금 반환 대출 규제 완화 어떻게?
예정대로라면 역전세 보증금을 돌려주기 위한 대출에 대한 규제 완화 조치는 이달 말 종료된다.하지만 역전세 현상은 빌라(다가구·다세대·연립주택) 시장을 중심으로 여전히 심각한 수준이다.부동산 정보 플랫폼‘다방’에 따르면,올해 １~５월 서울 지역에서 발생한 빌라 전세 거래의 46％가 기존 전세 보증금 대비 전세 시세가 하락했다.국토교통부 실거래가를 바탕으로 2022년 1~5월과 올해 같은 기간,동일 주소지와 면적에서 발생한 전세 거래 9633건을 분석한 결과다．
한편 서울에서 역전세 빌라 거래 비율이 가장 높은 자치구는 강서구로 나타났다．강서구는 거래의 74％가 역전세 빌라였고,공업탑 복권이어 구로구 66%,금천·도봉구 64%,양천·중랑구 60%,은평구 56%,공업탑 복권영등포구 55%,성북구 50% 순으로 나타났다.
본지 취재에 따르면,금융위원회는 이 같은 시장 상황을 고려해 전세보증금 반환 용도에 한해 한시적으로 허용한 대출 규제 완화 조치를 １년 연장하는 방안을 유력하게 검토 중이다.작년 ７월부터 １년간 허용된 대출 규제 완화 조치가 내년 ７월까지 １년 더 연장될 전망이라는 것이다.규제 완화 조치를 이달 당장 종료할 경우 보증금 미반환 등 임차인과 임대인 모두 불안한 상황에 놓일 수 있다는 판단 때문이다. 한 금융 당국 관계자는 “현재 기획재정부,국토교통부 등과 관련 논의를 진행 중”이라며 “1년 정도 규제 완화를 추가 연장하는 방안이 유력한 것으로 보인다”고 했다.
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