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서울 강서구 마곡지구 원웨스트 서울 조감도.올해 하반기 서울 오피스 임대차 시장에서 가장 주목받는 곳은 강서구 마곡 지역이 될 전망이다.85만8000㎡(26만평)에 달하는 대규모 오피스 공급이 예정돼 있기 때문이다. 
지금도 강남권과 도심권역의 오피스가 공실률 '0%'를 기록하고 있지만,경기 둔화와 공급 과잉의 직격타를 맞은 마곡 오피스 빌딩들을 채우기는 녹록치 않은 것으로 보인다.도심에서 멀다는 점과 공사비 급등으로 인해 높아진 임대료가 약점으로 꼽힌다.
16일 상업 부동산업계에 따르면,오는 9월 말 강서구 마곡 마이스(MICE)복합단지에서 원웨스트 서울(CP3-2)와 케이스퀘어 마곡(CP4) 등 프라임급 오피스 빌딩들이 잇따라 완공을 한다. 이중 원웨스트는 총 사업비 2조6000억원 규모의 대형 개발 사업을 통해 마곡동 727-769번지 일원에 세워지는 지하 7층~지상 11층의 업무 복합시설이다.태영건설이 책임준공 계약으로 시공을 맡은 프로젝트파이낸싱(PF)사업장 중 하나로도 알려져 있다.태영건설의 워크아웃에도 불구하고 국민연금이 지난 2021년 건물을 2조3000억원에 준공 조건부 선매입 계약이 체결돼 있어 준공은 예정대로 진행된다. 
이 오피스 건물의 연면적은 46만3098.48㎥(약 15만평) 규모다.연면적 6만6000㎥(약 2만평) 이상을 초대형 오피스로 구분하는 업계 관행으로 봐도 서울 시내에서 보기 힘든 초대형 업무시설이다.실제로 여의도 국제금융센터(IFC) 3개동 등 전체 연면적과 엇비슷한 수준이다.원웨스트 또한 복합 시설로 판매시설과 호텔 등을 제외한 업무시설 면적은 전체의 절반 수준이라고 해도 여전히 대규모 오피스 공급이다.
같은 시기 준공하는 케이스퀘어 마곡은 지하 7층~지상 12층 규모로,연면적은 약 15만9287.58㎡(약 4만8000평)이다.코람코자산신탁이 지난 2021년 약 8000억원 규모에 선매입했다.교직원공제회,행정공제회,군인공제회 등 기관투자자들이 블라인드 펀드 형태로 출자를 했고,롯데건설이 시공을 맡았다.롯데건설은 인접한 CP3-1의 권역에서시니어주택 르웨스트도 함께 짓고 있다.
이 두 곳만 합해도 거의 연면적 63만㎡(약 20만평)의 오피스가 하반기 마곡에 쏟아지는 것으로,이 때문에 이 지역의 초과 공급 우려가 나온다.
상업부동산 서비스기업 알스퀘어에 따르면 올해 마곡에 약 85만8000㎡(약 26만평)의 오피스가 공급된다.이 기간 광화문 등 도심권역의 KT광화문을 제외하면,핵심 업무권역에 오피스 공급이 거의 없다.
알스퀘어 관계자는 "마곡이 제2의 여의도라고 할 수 있는 핵심업무 권역으로는 떠오를 것"이라고 봤다.높은 임대료와 낡은 시설 때문에 강남을 떠나 여의도로 이전한 기업이 많았듯이 마곡으로 향하는 기업들이 늘어날 것이라는 것이다.현재 마곡에는 LG그룹과 코오롱,아시안컵 동남아에쓰오일 등이 입주했다.
아울러 현재까지 마곡 오피스 시장은 대기업의 사옥 위주로,임대용 대형 오피스 공급이 없었다는 점에서 프라임 오피스들의 공급을 긍정적으로 보는 사람들도 있다.지난해 기준 마곡에 공급된 오피스 자산의 54% 이상이 사옥이었고 39%가 지식산업센터 등 분양형 오피스였다.임대용 오피스는 6% 수준에 불과했다.
하지만 임대차업계의 실무 관계자들은 현실적으로 빠른 시일 내 임차인을 구하기 어려울 것이라고 보고 있다.한 업계 관계자는 "실상 서울의 서쪽 끝인 입지에 대한 저항이 크기 때문에 도심이나 강남 지역의 기업들이 이사를 오기가 쉽지 않다.개발 당시에 조건이 맞는 기업들에 산업용지를 조성원가에 분양받을 수 있게 했는데 당시 사옥으로 토지를 매입한 기업들 위주의 시장이라 현재 새로운 수요가 보이지는 않는다"고 전했다.
또 다른 관계자는 "통상 입지가 좋은 곳은 준공 6개월 전에 80%를 임차의향서 수준으로는 채우고 준공 후 2년 동안 만실로 만드는 데 비해 마곡 두 오피스빌딩들은 지금 임차의향서 수령조차 예상보다 훨씬 적은 수준에 그친 것으로 알고 있다"면서 "렌트프리(임대료 면제),핏아웃(공사기간 동안 임대료 면제) TI(Tenant Improvement·인테리어 공사 비용 지원) 등 임대 마케팅과 동시에 접견실,회의실,아시안컵 동남아대강당 등 입주사를 위한 공동 편의 시설을 만들어 내놓는 등 공실을 막기 위한 방안이 더 나와야 할 것"이라고 전했다. 케이스퀘어 마곡 조감도. 
