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최근 공사비 급등 여파에
재건축 단지 인기 주춤해도
학군 좋은 곳은 매수 몰려

중계 84㎡ 한 달 새 1억 껑충
목동 중소형은 잇단 '신고가'서울 대치동,목동,아시아 월드컵 4 강중계동 등‘3대 학원가’인근 재건축 단지에 매수세가 밀려들고 있다.강동구 명일동,광진구 광장동 등도 전용면적 84㎡ 기준 몸값이 한 달 새 1억원 오르는 등 상승세가 가파르다.공사비 급등으로 올해 들어 재건축 단지와 새 아파트 시세 차가 벌어지고 있지만,학군지만은 예외라는 분석이 나온다.주변에 새 아파트가 적은 학군지에선 업무지구로 출퇴근하는 수요까지 빨아들이면서 시세 상승을 주도하고 있다.교육 정책이 수능에 상대평가뿐 아니라 절대평가도 반영하도록 바뀌면서 학령인구 감소에도‘학군지 쏠림’이 당분간 이어질 것이란 전망이 나온다.

○중계·광장·명일동 학원가 본격 반등

14일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 중계동 은행사거리 일대 중계청구3차 전용 84㎡는 지난달 12일 12억4500만원(14층)에 거래됐다.4월 같은 동 5층이 11억5000만원에 거래된 이후 3개월 만에 1억원 가까이 올랐다.인근 건영3차와 양지대림의 전용 84㎡도 지난달 각각 11억7400만원,9억5000만원에 손바뀜해 3월 말 대비 1억원 상승했다.중계동 한 공인중개 관계자는 “중계·하계동 역세권 아파트가 거래된 뒤 이곳으로 수요가 넘어오고 있다”며 “인근 단지가 대부분 소형 평수 위주이고 새 아파트도 거의 없어 학군을 활용하려는 학부모가 먼저 찾는 단지”라고 설명했다.서울 동북권 전체로 살펴보면 20년 이상 아파트는 5월 초부터 반등에 나섰다.한국부동산원에 따르면 동북권 매매가격지수는 5월 13일 89.1에서 지난달 29일 90.1로 1% 올랐다.

광진구 광장동에서도 광장현대3단지 전용 84㎡가 6월 16억5000만원에 손바뀜하며 1년여 만에 2억원가량 뛰었다.용적률이 249%에 달해 재건축이 쉽지 않다.하지만 학군지 수요가 탄탄하다는 평가를 받는다.2012년 지어진 광장힐스테이트 전용 84㎡가 지난달 20일 20억5000만원에 거래돼 1년 동안 3억원 가까이 올랐다.매매 수요가 주변 단지로 확산하고 있는 것으로 풀이된다.

강동구 명일동 학원가 근처 고덕현대 전용 84㎡도 지난달 3일 13억원에 거래되며 신고가를 기록했다.1년 전에 비하면 1억여원 올랐다.명일동의 한 중개사는 “신속통합기획 대상지여서 토지거래허가구역으로 묶여 있다”면서도 “주변에 고덕래미안힐스테이트,아시아 월드컵 4 강고덕그라시움 등 대단지가 많고 시세가 오르다 보니 학원가에 인접한 재건축 단지도 매수세가 활발하다”고 말했다.고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수는 “주변에 새 아파트가 있어도 서울 유명 학원가 인근 노후 단지는 여전히 매수세가 이어지고 있다”고 말했다.

○수능 위주…대치동·목동 선호

대치동이나 목동,중계동 등 고등학교 학원이 몰려 있는 곳은 전세가가 매매가를 밀어 올리는 경향도 나타난다.목동 1단지(전용 65·96㎡),목동 2단지(전용 97㎡),아시아 월드컵 4 강7단지(전용 74㎡) 등 7개 단지에서 중소형 위주로 신고가가 나왔다.강남구 대치동 은마아파트는 전용 77㎡가 지난 4월 22억8500만원에서 6월 24억9500만원으로 상승했다.

학군지 쏠림 현상은 수능 제도 개편으로 심화할 것이라는 관측이 나온다.2028학년도부턴 내신이 현행 9등급에서 5등급으로 완화돼 수능의 중요도가 커질 전망이다.내신 절대평가의 중요성이 커지면 상대평가를 잘 받기 위해 비학군지에 주소를 둘 필요도 없어진다.높은 수능 점수를 받기 위해 학업성취도가 높은 학생이 몰리는 학군지로 매수 수요가 몰릴 수 있다는 분석이다.

학령인구가 급격하게 줄고 있다는 점은 변수다.서울에서 만 6~18세 인구는 2019년 87만2000명에서 작년 말 78만3000명으로 10.2% 줄었다.2030년이 되면 59만1000명까지 감소할 것으로 예상된다.

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