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[상호금융 부실 PF 연장 편법]①
대출 영업 일선서 PF 차주에 채무조정 추천
부동산 회복 낙관론에 기반한 버티기 전략
경·공매 권장한 금융당국 지침과는 상반
미분양 증가추세…단기 반등 어려울 듯

[이데일리 마켓in 이건엄 기자] 경기도 남양주시 소재의 오피스텔 개발 사업을 위해 한 협동조합에서 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으킨 A씨.하지만 부동산 경기 침체로 계획된 분양 일정에 차질이 빚어졌고 PF 상환에도 문제가 생겨 연체가 발생했다.자금 조달 방안을 고민하던 A씨는 해당 협동조합 대출 영업팀으로부터 금리 및 만기 조율 조건으로 대출 연장을 제안받았고 이를 받아들일지 고민 중이다.

서울 소재의 지역단위 상호금융권에서 대출 영업을 맡고 있는 B씨.최근 대출금 상환에 어려움을 겪고 있는 PF 차주를 대상으로‘프리워크아웃’을 진행했다.해당 개발 사업에 대해 경매 및 손실 처리를 하기보다는 채무조정을 통해 사업을 마무리 짓는 것이 좀 더 합리적이라는 판단에서다.B씨는 해당 건 외에도 다수의 차주에 대해 프리워크아웃 진행을 고려 중이다.

최근 상호금융업계를 중심으로 제2금융권의 부실 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 연장 움직임이 활발히 포착되고 있다.부동산 경기 회복에 대한 막연한 기대감에 사로잡혀 당장 경매 및 공매를 통해 손실 처리하기 보다는 버티기에 선택했다는 분석이다.시장에서는 이같은 모습이 금융당국의 지침과 상반되는 데다 부동산 경기 회복이 더디게 이뤄지고 있는 만큼 옥석가리기에 나서야 한다는 지적이 나온다.

헐값 경·공매 보단 만기 연장

26일 이데일리 취재를 종합하면 농협과 수협,ram 슬롯 확장새마을금고 등 상호금융권은 부실 PF 보유 차주를 대상으로 프리워크아웃과 워크아웃,만기 연장 등 채무조정 프로그램을 통해 회수 가능성을 높이는 쪽으로 영업 정책을 펼치고 있다.일선 대출 영업사원들이 원리금을 연체한 차주에게 직접 연락해 채무조정을 제안하는 방식이다.

프리워크아웃과 워크아웃은 채무자가 금융기관과 협의해 기존 부채의 상환 조건을 변경하는 것이다.주로 상환 기간 연장과 이자율 인하 등이 포함되며 채무자의 재정적 부담을 줄이기 위해 도입된 제도다.즉 부실 PF를 손실 처리하지 않기 위해 채무자의 부담을 줄이기 위해 도입된 재무조정 제도를 악용하고 있는 셈이다.

상호금융권의 이같은 PF 관리 전략은 부동산 경기에 대한 낙관론에 기반하고 있다는 게 업계의 중론이다.헐값에 자산을 경매나 공매로 넘기는 대신 채무조정과 만기 연장을 통해 시장 회복을 기다리면서 손실을 만회하기 위한 행보라는 설명이다.

실제 부실 PF에 묶여 있는 자산을 바로 경·공매를 통해 처분하면 회수율이 낮아 대주인 상호금융사 입장에선 큰 손실을 인식할 수밖에 없다.하지만 채무조정과 만기 연장을 진행할 경우 대손충당금에 따른 손실을 줄일 수 있어 부담을 크게 완화할 수 있다.

여기에 부동산 경기 침체로 경·공매 시장의 활성화가 이뤄지지 않은 점도 영향을 미쳤다.분양 시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 부실 자산을 매입하려는 수요가 크지 않아 매도자가 불리한 시장 환경이 조성됐기 때문이다.이는 상호금융권에 경·공매를 통해서는 자산을 제값에 팔 수 없다는 인식을 심어준 결정적 이유기도 하다.

이는 금융당국의 PF 관리 지침과는 거리가 있는 모습이다.금융당국은 지난해 전금융권을 대상으로 진행한 부동산 PF 사업 평가에서 유의 또는 부실우려 등급에 해당하는 모든 사업장에 대해 정리 계획 제출 지침을 전달한 바 있다.

세부적으로 보면 유의 등급 사업장의 경우 사업 재구조화 또는 자율 매각 계획을 제출하고 부실우려 등급은 상각 또는 경·공매를 통한 매각계획을 제시해야 된다.특히 PF 대출 원리금이 3개월 이상 연체된 경우 즉시 경·공매에 착수해야 한다.

한 신용평가사 관계자는 “채무조정이나 만기 연장을 선택하는 이유는 결국 손실을 현실화하는 것보다 버티는 게 더 낫다고 판단하기 때문”이라며 “부동산 경기 침체 장기화로 부실이 더 커질 가능성을 배제하기 힘들다는 점에서 우려스러운 부분”이라고 설명했다.

쏟아지는 미분양…불확실성만 키운다

문제는 PF 연장의 전제조건인 부동산 경기 회복이 더디게 이뤄지고 있다는 점이다.부동산 경기 침체 해소가 제때 이뤄지지 않을 경우 연체율이 상승해 더 큰 부실로 이어질 수 있기 때문이다.당장의 손실을 면하려다 더 큰 화를 입을 수 있다는 우려가 커지는 이유다.

국토교통부에 따르면 지난해 12월 전국 미분양 주택은 7만173가구로 전월 6만5146가구 대비 7.7% 증가했다.수도권은 1만6997가구,토토 메이지비수도권은 5만3176가구로 각각 17.3%,베트멘토토5% 늘었다.

이 중 악성 미분양으로 분류되는 준공후 미분양은 같은 기간 1만8644가구에서 2만1480가구로 15.2% 증가했다.수도권과 비수도권이 각각 4251가구,토토로 달1만7229가구로 집계됐다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자] 올해 역시 비슷한 상황으로 다수의 사업자들이 미분양 증가 추세가 당분간 지속될 것으로 내다봤다.주택산업연구원이 발표한 2월 전국 미분양 물량 전망지수는 113.5로 전월(102.8) 대비 10.7포인트(p) 상승했다.이는 지난해 1월(115.7) 이후 가장 높은 수치다.

[이데일리 김정훈 기자] 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “부동산 경기 침체가 예상보다 장기화되고 있는 데다 정국 역시 불안해 시장 상황을 낙관적으로 볼 수 없다”며 “PF에 대한 관리가 이뤄지지 않을 경우 불확실성을 키우는 요소로 작용할 여지가 크다”고 설명했다.

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