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- 명도소송의 복잡함과 비용 때문에 제소 전 화해 선호
- 임대료 연체 부담을 줄여 경제적 리스크 최소화
- 신속한 분쟁 해결로 재임대 기회 증가
“최근 세입자가 바뀔 때마다 제소 전 화해 절차를 진행하고 있습니다.번거롭고 비용이 들지만,명도소송보다 신속하고 유리하다는 점을 알게 되었습니다.이를 통해 임대차 분쟁을 효율적으로 해결할 수 있어 만족하고 있습니다.”
최근 상가건물주들이 명도소송 대신 제소 전 화해를 선호하는 사례가 증가하고 있다.전문가들은 제소 전 화해가 명도소송보다 신속하고 경제적 이점이 크다는 점을 강조한다.
5일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널‘법도TV’를 통해 “상가 임대차 계약에서 제소 전 화해를 통해 분쟁을 신속하게 해결하는 것이 명도소송 대비 시간과 비용을 절약할 수 있다“며 ”아울러 세입자의 임대료 연체 문제를 사전에 방지할 수 있다”고 설명했다.이어 “제소 전 화해를 사전에 완료해두면,21-22 챔피언스리그 공인구세입자가 남은 보증금을 최대한 보전하려고 임대차 사항을 잘 준수하려는 노력으로 이어지게 된다”고 조언했다.
제소 전 화해란 법원에서 소송 없이 당사자 간 합의를 통해 분쟁을 해결하는 절차를 말한다.즉,21-22 챔피언스리그 공인구법적 분쟁을 사전에 예방하는 합의서 역할을 하며,이를 통해 분쟁이 발생했을 때 신속하게 해결할 수 있는 법적 효력을 갖추게 된다.
건물주들이 제소 전 화해를 선호하는 첫 번째 이유는 명도소송의 복잡함과 비용이다.명도소송은 흔히 발생하는 임대차 분쟁 중 하나로,많은 건물주가 한 번쯤은 경험하게 된다.
이 과정에서 명도소송의 가장 큰 장애물인‘송달불능’에 마주할 수 있다.송달불능이란 세입자가 고의로 법원 문서를 수령 거부하면 소송 절차가 지연되는 것을 의미한다.이러한 지연은 건물주가 신규세입자를 받는 것을 어렵게 만들고,판결이 날 때까지 마냥 기다려야 하는 상황에 처할 수 있다.
반면 제소 전 화해는 소송을 거치지 않기 때문에 소송에 필요한 시간과 비용을 절약할 수 있다.
건물주가 제소 전 화해를 선호하는 두 번째 이유는 임대료 연체 위험의 감소이다.제소 전 화해를 마친 상가건물주는 임대차 계약이 종료되면 바로 강제집행을 시작할 수 있다.
이는 보증금 범위 내에서 진행되므로,미납 임대료가 보증금을 초과하는 문제를 사전에 방지할 수 있다.세입자도 임대인이 3기 이상 차임 연체 시 강제집행을 당할 수 있다는 것을 알고 있기 때문에,차임 연체에 대한 부담감을 느끼고 결과적으로 연체 가능성이 감소한다.
또한,21-22 챔피언스리그 공인구명도소송이 진행되는 동안 세입자는 대부분 임대료를 지급하지 않는다.만약 소송 기간이 길어진다면 세입자의 미납임대료 역시 증가해 종종 보증금을 초과하게 되어 건물주의 경제적 손실이 커질 수밖에 없다.
엄 변호사는 “제소 전 화해 조서는 명도소송의 판결문과 같은 집행권원이기 때문에 판결문을 기다리지 않아도 된다는 장점이 있다”며 “판결이 나올 때까지 임대료를 내지 않아 건물주의 피해를 키우는 명도소송 절차와는 확실히 다른 차이”라고 말했다.
마지막 세 번째 이유는 임대차 분쟁의 신속한 해결이다.제소 전 화해가 완료되면,차임 연체 등 해지 사유가 발생할 때 별도의 명도소송을 거치지 않고도 신속하게 임대차 관계를 종료할 수 있다.
특히 보증금이 남아 있는 경우 세입자가 자발적으로 건물을 인도하는 경우가 많다.제소 전 화해를 사전에 완료해두면,세입자는 남은 보증금을 최대한 보전하려고 건물 인도를 적극적으로 추진하게 된다.
엄 변호사는 “제소 전 화해의 신속한 절차는 시간과 비용을 절약할 뿐만 아니라,건물주가 부동산을 더 빨리 회수하고 재임대할 수 있는 기회를 제공한다”며 “임대차 관계에서 제소 전 화해를 적극 활용해 분쟁을 예방하고,문제 발생 시 빠르게 대응하는 것이 필요하다“고 전했다.