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전국 미분양 7만가구‘훌쩍’…민간에선 10만가구 추산
최근 5년간 주택 수요 대비 공급 86만가구 부족 예상
“부동산경기 회복,야구 체인지업수요 진작 및 추가 규제 완화 필요해”
18일 국토교통부 등에 따르면 지난 4월 기준 전국 미분양 아파트는 7만1997가구로 한 달 전보다 10.8%(7033가구) 들었다.집값 급등기인 2021년 당시(1만5798가구)와 비교하면 불과 3년 만에 4배 이상 미분양 물량이 급격하게 늘었다.
악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양도 1만2968가구로 한 달 전보다 6.3%(774가구) 증가했다.
시장에서는 건설사들이 미분양 물량을 축소 보고했을 가능성이 커 실제 미분양 물량은 10만가구에 이를 것으로 추산한다.부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 리스크 등 금융조달 우려가 커지면서 자칫 시행사별로 한 개의 PF 사업장이라도 미분양이 과다할 경우 추가 PF 사업 추진이 불가능해질 수 있어서다.
분양가 상승으로 청약수요가 줄고,선호도 높은 서울·수도권을 중심으로 수요가 집중되면서 미분양 물량 해소는 더딘 행보를 나타내고 있다.건설사들이 미분양을 털어내기 위한 자구책으로 각종 금융 혜택과 할인분양 등을 추진하고 있지만,이마저도 기존 수분양자들의 민원이 빗발치면서 이렇다 할 효과를 얻지 못하는 모습이다.
동시에 공급 부족 문제도 심화하고 있다.주택산업연구원(주산연)에 따르면 최근 5년(2020~2024년)간 주택 수요량 대비 공급 누적 부족량은 86만가구에 이른다.공급부족 문제가 지속될 경우 수급 불균형으로 집값이 상승할 가능성이 있단 진단이다.
최근에는 공사비 상승과 등 주택시장 침체와 금융조달 애로 등으로 공급의 선행지표인 주택 인허가 물량마저 줄었다.올해 주택 인허가는 예년 평균 54만가구 대비 30% 줄어든 38만가구 정도로 추산된다.착공은 같은 기준 24만가구 늘어난 35만가구로 예상되는데,이는 예년 평균치와 비교하면 27% 쪼그라든 물량이다.
전문가들은 미분양 문제와 공급부족 문제를 해소하기 위해선 수요를 회복하고 규제 완화에 정부가 전향적으로 나서야 한단 견해다.
김덕례 주산연 선임연구위원은 “현 정부는 미분양 물량이 과거에 비해 많지 않다며 대책 추진에 미온적인 모습”이라며 “준공후 또는 일정공정이상 미분양 주택 매입 시 취득·양도세 감면 혜택이나 미분양 주택 매입 등록임대사업자에게 추가 혜택 부여,야구 체인지업미분양 임대리츠에 대해 과거와 유사한 수준의 세제혜택 제공 등이 필요하다”고 설명했다.
이어 “현행 분양가 규제는 조정지역에서만 시행하게 돼 있지만,야구 체인지업일부 지자체가 임의로 분양가를 규제해 사업자가 분양하지 못하는 사례도 일어난다”며 “아울러 기본형 건축비는 매년 1~2차례 인상했지만,야구 체인지업시장 건축비의 72% 수준에 불과해 분양 아파트 기본형 건축비의 현실화가 필요하다”고 강조했다.
김형범 대한주택건설협회 정책관리본부장은 “정부가 가장 우선순위에 둬야 할 과제는 수요 회복과 신규 자금조달”이라며 “미분양 정책은 총량 기준이 아닌 증가 원인이 무엇인지,향후 적정 공급을 위해 현행 미분양을 어떤 속도로 해소해야 할지 등에 중점을 맞춰야 한다.특히 비수도권은 정상화까지 오랜 기간이 소요될 가능성이 큰 만큼 취득세 감면,야구 체인지업실수요자를 위한 DSR 적용 배제 등을 고려해야 한다”고 설명했다.
이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 “수요와 공급 논리에 기초해 분석해 보면 앞으로 주택공급이 감소한다는 건 예견된 미래”라며 “정상 PF 사업장은 사업을 이어나갈 수 있도록 하고 다주택자가 임대사업자로서 주택공급의 긍정적 역할을 하고 있다는 것을 인정할 필요가 있다.세제 완화를 통해 수요를 살리고 생활형숙박시설도 주거로 활용할 수 있도록 규제를 완화할 필요가 있다”고 말했다.
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