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저축은행 부동산 PF 정상화 펀드/그래픽=김다나
금융감독원이 저축은행의 3차 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 정상화 펀드 조성에 제동을 걸었다.펀드에 투자금을 넣은 저축은행과 펀드에 부실채권을 매각한 저축은행이 90% 이상 일치해 '진성매각 논란'이 불거질 수 있어서다.

저축은행은 자신들이 만든 펀드에 부실채권을 매각해 장부상 부실을 털어내 연체율을 낮추고 충당금 부담도 확 줄였다.특히 펀드로 넘어간 사업장은 PF 사업성 평가를 할 필요도 없고,에유프스포르부실 사업장일 경우 경공매할 필요도 사라진다.

저축은행이 투자한 펀드에 저축은행 부실채권 매각…금감원 기존 펀드도 '진성매각' 점검

10일 저축은행 업권 등에 따르면 금감원은 최근 저축은행들이 추가 조성을 추진 중인 5000억원 규모의 3차 PF 펀드 조성에 제동을 걸고 나섰다.저축은행은 지난 3월 330억원 규모의 1차 펀드를 조성한 데 이어 지난 5월에는 약 5000억원 규모의 2차 펀드를 조성했다.

2차 펀드는 당초 2000억원 수준으로 조성할 예정이었으나 펀드 투자에 참여하는 저축은행이 27곳으로 늘어나 규모가 2배 확대됐다.저축은행 투자금이 몰리면서 추가로 3분기 안에 3차 펀드 조성을 추진 중이었다.

금감원이 3차 펀드 조성을 막은 이유는 정상화 펀드로 넘어간 부실 채권을 100% '진성 매각'으로 보기 어렵다고 판단해서다.실제 2차 펀드 가운데 약 2300억원 규모의 펀드는 출자 저축은행의 채권 매각 비중이 전체의 80% 이상인 것으로 전해졌다.펀드에 출자한 저축은행이 자신이 보유한 부실 채권을 투자금 수준으로 맞춰 매각했다는 뜻이다.

저축은행이 부실 채권을 PF 펀드로 넘기면 대출 건전성 분류상 해당 여신은 '고정이하'에서 '정상'으로 바뀐다.이에 따라 연체율이 낮아지고 심지어는 기존에 쌓아 놓은 충당금이 환입되기도 한다.실제로 부실채권을 이런 식으로 처리한 저축은행들의 연체율이 6월말 기준 큰폭으로 개선된 것으로 전해졌다.

특히 펀드로 넘긴 만큼 해당 사업장은 사업성 평가도 할 필요가 없다.사업성 평가 결과 '부실우려' 등급을 받으면 의무적으로 경공매 처리해야 하지만 펀드가 보유한 채권은 재구조화를 강제할 수 없다.

금감원은 3차 펀드 제동 뿐 아니라 기존에 조성한 1차와 2차 PF 펀드도 진성매각인지 여부를 점검하는 한편 필요시에는 제도 개선 방안도 강구할 것으로 전해졌다.과거 2011년 저축은행 사태때도 '진성매각' 논란이 있어 당시 금융당국이 제동을 건 적이 있다.

저축은행 연체율 추이/그래픽=김다나

캐피탈 등 업권 자체 펀드로 '진성매각' 논란 확산할 수도

부실 채권을 의도적으로 펀드에 '파킹'했다면 금융당국이 추진 중인 230조원 규모의 PF 사업성 평가도 '도루묵'이 될 수 있다.사업장 경공매를 통한 재구조화가 의도대로 활성화 되기 어렵기 때문이다.경공매를 통해 땅값이 조정되고 시행사가 바뀌어야 자금이 선순환 돼 부동산 PF가 연착륙 될 수 있다.

저축은행 뿐 아니라 캐피탈사도 비슷한 구조의 업권 자체 펀드를 운영 중인 만큼 PF 펀드 '진성매각' 논란이 확산할 수 있다.금융업권에서는 펀드 투자자인 저축은행과 캐피탈사가 펀드의 운용방식이나 투자대상 등을 지정해주면 'OEM(주문자위탁생산) 펀드'로도 볼 수 있어 자본시장법 위반 가능성이 있다는 견해도 나온다.

업권 자체 펀드 외에도 다른 부동산 PF 정상화 펀드 역시 '우선매수권 부여'나 '사후정산' 등의 조건이 들어가면 진성매각 이슈가 불거질 것으로 보인다.부실 채권 '파킹'을 막고 경공매를 활성화 하기 위한 추가 대책이 필요하다는 지적이 나오는 이유다.

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