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오피스 우선주에 투자…서울·판교 일대 오피스 대상 운용사들,토토 필승전략모집 애먹었던 우선주…금리인하 시점 매력 살아나
이 기사는 07월 08일 14:11 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
국내 기관투자가 '큰손'인 행정공제회가 서울 판교 일대 오피스에 1500억원을 집행하기로 했다.코람코자산신탁이 조성하는 오피스 우선주 투자 리츠(부동산투자회사)에 약정하기로 했다.
8일 투자은행(IB)업계에 따르면 행정공제회는 최근 투자심의위원회를 열고‘코람코 오피스 우선주 제1호 위탁관리부동산투자회사’에 1500억원 규모의 투자금 집행을 약정했다.이 사모 리츠의 운용사는 코람코자산신탁이다.투자기간은 10년간이다.
투자 대상은 연 6% 이상을 제공하는 국내 오피스 우선주다.우선주란 보통주보다 매각 차익을 덜 가져가는 대신 확정된 배당수익률을 먼저 받아가는 주식을 말한다.리츠가 투자할 수 있는 오피스의 지역은 서울,토토 필승전략판교 업무권역이다.연면적 기준 1만평(3만3057㎡) 이상(강남업무권역은 5000평 이상) 오피스에 투자할 수 있다.매입 때 임차율은 80% 이상,담보인정비율(LTV) 75% 이내여야 한다.목표 내부수익률(IRR)은 10%에 달한다.
국내 부동산 투자자들은 고금리에 접어든 이후 우선주 투자자 모집에 애를 먹었다.선순위 담보대출 금리가 오르면서 우선주의 투자 매력이 줄어들어 시장에서 물량 소화가 되지 않았다.담보대출과 보통주 사이에서 투자 매력이 떨어진 결과다.강남업무권역(GBD) 대형 오피스 빌딩인 아크플레이스도 우선주 투자자 모집에 어려움을 겪으며 겨우 딜을 마무리한 것으로 알려져 있다.
행정공제회가 선제적으로 오피스 우선주에 집행하기로 한 것은 향후 우선주의 매력도가 지금처럼 낮은 수준에 머무르지 않을 것이란 판단 때문이다.금리가 안정화되는 시기에 선순위 담보대출 금리와 우선주 금리간 괴리가 다시 발생할 것으로 보는 것이다.한 부동산 IB 업계 관계자는 “벌써 오피스 담보대출 금리가 낮아지고 있는 추세”라며 “올해가 지나가면 담보대출 금리가 확연하게 내려갈 것으로 보고 있다”고 전했다.
게다가 은행,보험사들이 우선주를 매각하려는 수요가 늘어날 것으로 관측되고 있다.은행,토토 필승전략보험사 등 선순위 담보대출을 취급하는 투자자들은 고금리에 접어든 이후 오피스 담보대출에 들어가기 위해 우선주를 어쩔 수 없이 투자해왔다.자산을 매입하는 운용사들이 우선주 투자자가 잘 모이지 않자 딜을 마무리하기 위해 담보대출과 우선주를 매칭해 파는 일종의‘끼워 팔기’를 했기 때문이다.담보대출을 받아가려면 우선주도 일부 투자해야 한다는 식이다.어쩔 수 없이 담보대출과 함께 우선주를 매입했던 은행,토토 필승전략보험사들이 향후 우선주를 할인해서라도 매각할 것으로 전망된다.
행정공제회는 향후 국내 오피스 우선주 리츠를 일종의 플랫폼으로 키워나가기 위해 투자를 지속할 예정이다.우선주를 투자하는 플랫폼으로 시장에 자리매김하면 우선주 매입 협상력도 커져 수익률을 끌어올릴 수 있다는 판단이다.
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