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NH투자증권 '반포아파트 대해부' 보고서
반래퍼·아리팍·원베일리…
대장단지 3.3㎡당 1억 넘어
2020년부터 매매가 급등하며
교육특구 대치동과 격차 벌려
4만가구 천지개벽 수준 개발
주공1단지 재건축 '반디클'
입주시기까지 강세 이어질듯
압구정·청담 토허제 풀리면
최고부촌 매매수요 분산 전망
최근 부동산 시장의 핵심 트렌드로 단연 '상급지로 갈아타기'가 떠오른 가운데,서울 서초구 반포권역(반포동 잠원동 일대)이 그 중심에 섰다.1970년대 강남 개발 일환으로 반포동 한강변 일대에 중산층을 대상으로 대규모로 공급된 주공아파트들이 반세기를 거치며 대변신을 하는 것이다.반포는 2000년대 후반 반포주공2단지와 3단지가 재건축을 통해 각각 래미안퍼스티지,반포자이로 거듭나면서 재조명받고 있다.
2016년 한강변 신반포1차를 재건축한 아크로리버파크가 들어서면서 명실공히 우리나라 최고가 아파트촌으로 자리 잡았다.최근에도 래미안 원베일리,원펜타스 등 신축 아파트 입주가 이어지고 있다.
최근 반포 일대 아파트에 대한 금융권 VIP 고객들 관심이 급증하는 가운데 NH투자증권은 반포 아파트를 심층분석한 보고서를 발행했다.미공개였던 이 보고서는 매일경제신문 '머니앤리치'를 통해 처음 공개된다.이 보고서는 정보현 NH투자증권 TAX센터 부동산 수석연구원,정유나 부동산 책임연구원이 작성했다.
정 수석연구원은 "반포권역은 아파트 단지 전체가 약 4만가구(공급 예정 포함)로 재건축 사업이 완료된 신축,알톤 로체스터준신축과 재건축 예정인 단지가 모두 공존한다"며 "래미안퍼스티지,아크로리버파크,원베일리 등은 계속해서 최고가 기록을 쓰고 있다"고 설명했다.
반포동 vs 압구정동 vs 대치동
최근 반포동 아파트 값은 대한민국 교육특구 서울 강남구 대치동과 격차를 점점 더 벌려 눈길을 끈다.
올해 5월 3.3㎡(1평)당 반포동 가격(매매가격 기준)은 8556만원으로 대치동(3.3㎡당 7469만원)보다 1087만원이 더 높다.반포동은 2009년부터 신축 대단지(반포자이·래미안퍼스티지) 입주가 시작되면서 압구정·대치동보다 가격 상승률이 높아지더니 2010년 초부터는 대치동을 역전했다.반포자이 등이 입주를 약 1년 앞둔 2008년 말 반포동과 대치동의 3.3㎡당 가격은 각각 2333만원과 3171만원으로 대치동이 앞섰다.하지만 2010년 초엔 3554만원과 3520만원으로 시세가 뒤바뀌었다.이때 3.3㎡당 가격 차이는 34만원이었다.이어 10년 후인 2020년엔 반포동과 대치동의 평당 가격이 각각 6460만원과 6392만원으로 격차가 68만원으로 벌어졌다.
한강 조망이 가능한 반포 아크로리버파크 전용 84㎡(34평형) 최고가는 46억6000만원으로 2022년 1월 매매됐다.압구정 신현대 전용 108㎡(35평형) 최고가는 42억5000만원으로 올해 3월에 손바뀜됐다.최근 매매가격은 아크로리버가 40억8000만원,알톤 로체스터압구정 신현대가 41억원이다.정 수석연구원은 "2020년부터 두 지역 간 격차는 더 크게 벌어지는 추세"라며 "압구정은 올해 5월 3.3㎡당 가격이 1억518만원으로 세 지역 간 격차도 과거에 비해 큰 폭으로 벌어졌다"고 설명했다.
반포동·잠원동 신축·구축 비교
올해 5월 기준 반포동에서 매매가격이 가장 높은 아파트는 재건축 예정 아파트로 3.3㎡당 1억1722만원이다.다음은 최근에 입주한 초신축이다.입주 1~5년 차 초신축은 지난해 하반기 래미안 원베일리 입주로 가격이 급등하고 있다.올해 5월 기준 초신축의 3.3㎡당 평균 가격은 1억843만원이다.재건축 아파트는 2023년 이후부터 상승세가 주춤하고,초신축 아파트는 상승하면서 3.3㎡당 가격 차이가 879만원 수준이다.잠원동에선 입주 1~5년 차 아파트가 3.3㎡당 9675만원으로 가장 높고,입주 6~10년 차(9448만원),재건축(9155만원)이 뒤를 이었다.2022년 하반기 이후 공사비 인상 이슈가 불거지면서 이 지역에서 입지가 좋은 아크로리버뷰,알톤 로체스터신반포자이 등 입주 6~10년 차 아파트 매매가격이 재건축 아파트를 역전했다.두 지역은 2021년엔 재건축 단지 상승률이 높았으나 2022년 상반기부터 재건축을 제외한 아파트가 가격 상승률은 가장 높고,하락률은 가장 낮은 상태다.
반포동·잠원동 실거래가 동향은
반포동 대표 아파트인 래미안 원베일리,아크로리버파크,래미안퍼스티지 중 최근 실거래가(전용 84㎡)가 최고 아파트는 원베일리로 올해 4월 42억5000만원에 거래됐다.아크로리버파크는 40억8000만원(올해 5월),래미안 퍼스티지는 38억6000만원(올해 5월)을 기록했다.
잠원동에선 주요 아파트(반포센트럴자이·아크로리버뷰·래미안신반포팰리스) 가운데 한강변 입지의 아크로리버뷰 매매가격(84㎡ 기준)이 가장 높았다.세 아파트의 최근 3년 사이 최고가는 아크로리버뷰가 40억5000만원(올해 4월),알톤 로체스터반포센트럴자이가 35억3000만원(2022년 5월),알톤 로체스터래미안신반포팰리스가 34억3000만원(2022년 5월)이었다.재건축이 진행 중인 아파트는 반포미도1차,신반포2차,신반포4차가 대표적이다.
이 중 가격이 가장 높은 단지는 한강변에 있고 진행이 빠른 신반포 2차다.올해 4월 전용 107㎡(35평형)가 39억8000만원에 거래돼 최고가를 찍었다.올해 5월 신반포4차는 기존 최고가(전용 105㎡ 32억5000만원·2021년 12월)에 근접한 32억2000만원에 거래되며 99% 이상 회복했다.반포미도1차는 재건축 초기 단계지만 올해 5월 전용 84㎡(34평)가 25억원에 거래됐다.직전 최고가는 28억원으로 2022년 4월에 체결됐다.
반포권에서 거래 느는 아파트는
지난해 반포권역 아파트 거래량을 살펴보면 상반기까지 증가세를 보이다가 4분기부터 감소했다.2023년 11~12월 거래 건수는 25건에 불과했다.올 들어 거래량은 다시 올라 3~4월에 104건을 기록해 최근 3년 새 최다 거래다.반포권역에서 최근 1년(2023년 6월 25일~2024년 6월 24일)간 거래량이 가장 많은 단지는 반포자이(88건)다.래미안퍼스티지(69건),알톤 로체스터래미안원베일리(51건)가 뒤를 이었다.상위 10개 단지 중 7개 단지가 입주 15년 이내 아파트였다.
반포권역의 재건축과 신축(입주 10년 이내 준신축 포함) 거래량은 그동안 비슷했으나,2023년 3분기부터는 신축과 재건축의 거래량 차이가 유의미하게 벌어지기 시작했다.올해 1분기 신축 거래량은 총 61건으로 재건축(27건)의 2배가 넘었다.
반포 '왕좌의 자리' 언제까지
반포권역은 현재 우리나라 아파트 최고가 선도 지역으로 시장의 관심을 한몸에 받고 있다.정 수석연구원은 "서울 한강 중심의 개발과 조망 가치 상승으로 한강변 신축과 반포 권역의 입지적 강점은 더욱 공고해질 것"이라며 "부동산 실수요가 '가장 똑똑한 한 채'로 이동이 유지되면서 최상급지로서의 반포권역 진입 수요는 꾸준할 것"이라고 예상했다.중장기 전망에 대해선 "반포주공1단지를 재건축한 반포디에이치클래스트 입주 시점엔 반포 권역의 입지적 위상이 정점에 이를 것"이라고 내다봤다.
정 책임연구원은 "향후 압구정·청담·삼성·대치동의 토지거래허가구역이 해제될 시점엔 반포 진입을 고려했던 수요층이 분산될 가능성이 있어 이 부분이 가격 변수가 될 것"이라며 "재건축 단지만 모여 있는 압구정동 시세가 현재 반포 신축과 비슷한 수준임을 감안하면 향후 압구정 재건축 사업의 추후 진행 속도에 따라 시세 동인이 압구정동으로 이동할 가능성이 크다"고 덧붙였다.
[이윤재 기자]
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