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강남 교보타워 사거리 인근에 있는 에이프로스퀘어 빌딩(구 바로세움3).photo 시선알디아이 최근 서울 강남의 한 대형빌딩 소유권을 둘러싼 소송전이 주목받고 있다.해당 빌딩은 강남 신논현역 교보타워 뒤편에 위치한 '에이프로스퀘어'.시가 3000억원으로 알려진 이 빌딩은 시행사였던 원소유주(시선알디아이)와 시공사(두산중공업),시행사 측 신탁사(한국자산신탁)와 신용공여약정에 의해 대출을 발생시켰던 하나은행과 우리은행까지 뒤엉켜 지난 10년간 수차례의 소송을 벌여왔다.이 빌딩의 소유권은 시행사에서 시공사로 이전된 후 몇 차례의 매매 끝에 지금은 우리은행이 갖고 있다.
2014년 12월 소유권 다툼이 벌어진 최초심에서는 시행사가 패소했다.이후 2019년 12월 시행사의 요청을 받아들인 법원이 재심을 열었고,현재는 관련 손해배상 소송이 진행 중이다.시행사가 2021년 시공사와 금융사 등을 상대로 신청한 손해배상 소송은 2년여가 지난 2023년부터 재판이 열리기 시작했다.해당 소송은 지난 6월 13일 최종 변론기일을 끝으로 오는 8월 29일 선고를 앞두고 있다.
이번 손해배상 소송의 쟁점은 '등기의 오류' 여부다.건축물이 완성됐을 때 최초로 그 상태를 등록하는 것을 소유권보존등기라고 한다.사람의 출생신고와 같은 개념이다.또 건물 주인이 바뀔 때 해야 하는 등록 절차는 소유권이전등기라고 한다.그런데 이 빌딩 시행사 측은 소유권보존등기와 이전등기 모두에서 하자가 있었다는 주장을 펴고 있다."해당 빌딩의 출생신고부터 잘못됐다"는 것이다.
"내부공사 전에 접수된 보존등기"
상가나 오피스가 들어서 있는 빌딩을 집합건물이라고 하는데,집합건물 등기를 접수할 때는 집합건물로서 인정할 수 있었던 상태였는지가 핵심 포인트다.하지만 해당 빌딩은 보존등기 과정에서 크게 3가지의 잘못이 있었다는 것이 시행사 측의 주장이다.일단 빌딩이 집합건물로서 완성되지 않은 상태였고,법원에서 수리된 소유권보존등기가 건축물 대장과도 일치하지 않는다는 것이다.또 이 등기 접수 업무를 한 법무사는 자신들과 계약한 인물이 아니라는 것이다.즉 건물이 미완성 상태에서 출생신고가 됐고,그 신고를 한 사람도 건축주 또는 건축주와 계약한 사람이 아니라는 주장이다.
시행사의 이런 주장은 부동산등기법 29조에 근거한다.부동산등기법 29조(신청의 각하)는 등기관이 등기 신청을 각하해야 하는 경우를 설명하고 있다.이 중 2호 '사건이 등기할 것이 아닌 경우',
2023년 10월 20일 젠지 T13호 '(등기를) 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우',
2023년 10월 20일 젠지 T111호 '신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장·임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 아니한 경우' 등 세 가지 항목 모두 해당 빌딩의 등기 오류에 해당한다는 것이 시행사 측의 주장이다.
등기 신청을 각하해야 할 조항을 담은 29조 중 2호은 '건물의 미완성 등으로 등기할 수 없는 상태라면 등기관은 등기 신청을 각하해야 한다'는 것이 골자다.관련 규정에 따르면 각 층마다 여러 사무실이 있는 집합건물은 벽체와 바닥 등을 통해 이를 구분해야 한다.각 사무실의 소유권을 명확히 하기 위해 '경계벽'과 바닥에 '선'을 그어줘야 한다는 의미다.집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 2(상가건물의 구분소유)에서도 '경계를 명확히 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것'이라고 명시해 놨다.
현재 소송 대상인 빌딩의 소유권보존등기는 2011년 2월 24일 접수됐고 서울중앙지방법원 등기과 조사2계에서 수리해줬다.하지만 시행사 측은 "그 당시는 건물 내부공사가 전혀 이뤄지지 않은 상태였다"며 2011년 5월 11일 자 건물 내부 사진과 2011년 2월 8일 자 집합건축물대장을 주간조선에 보내왔다.사진은 건물 골조인 기둥만 서 있을 뿐 바닥 경계도 없고 벽체 공사도 전혀 이뤄지지 않은 텅 빈 모습이었다.또 집합건축물대장상에서도 각 층별 사무실,점포 호수나 전유 부분을 표시한 기록은 없었다.
앞서 29조 11호 조항에 따르면,소유권보존등기에 기록된 건물의 표시와 건축물대장에 적힌 기록과는 서로 일치해야 하지만 이 부분에서도 하자가 있었다는 것이 시행사 측의 주장이다.서울 서초구청에 신청된 집합건축물대장은 2011년 2월 8일에 접수됐다.소유권보존등기(2011년 2월 24일)보다 앞서 신청된 것인데,이 두 기록물 내용은 차이를 보이고 있다.건축물대장의 경우 지하 5층부터 지상 15층까지 각 층의 구분과 층별 업무시설,제1종근린생활시설 등으로 간략히 나눠 기록돼 있는 반면,소유권보존등기에는 건축물대장에 적힌 구분의 내용을 포함해 각 층별 사무실 호수까지 적힌 '전유' 부분이 기록돼 있다.
일단 시행사 측이 제시한 사진처럼 소유권보존등기가 접수된 시점이 내부 공사 이전이라고 한다면 사무실이 구분될 수 없는 것이 당연하다.건축물대장의 간략한 구분이 오히려 맞는 것이다.하지만 소유권보존등기에는 사무실까지 구분돼 있다.어느 쪽이 맞는지 여부를 떠나 두 기록물의 내용이 서로 일치해야 한다는 관련법에 저촉되는 부분이다.서울등기국 관계자는 주간조선에 "소유권보존등기에 사무실이 구분돼 기록되기 위해서는 건축물대장 이외에 각 사무실별 등기를 별도로 추가 접수해야 한다"고 설명했다.건축물대장에는 층별 구분만 돼 있는 수준이기 때문에 상세한 사무실 등기를 건별로 접수해야 한다는 것이다.
2011년 2월 법원에 수리된 이 건물의 소유권보존등기에는 사무실이 지상 1층 3개실,지상 2층부터 지상 15층까지는 2개실 등으로 구분해 등록돼 있는데,이 내용이 건축물 대장에는 전혀 없다.구분 내용은 2011년 3월 31일 서초구청 건축과에 최초 신고돼 2011년 4월 12일 처리됐다.건축물대장을 먼저 신고한 후 이에 따라 보존등기를 하는 게 일반적이지만 이 빌딩 보존등기는 건축물대장에 없는 내용을 기반으로 먼저 수리된 것이다.
이 소유권보존등기를 법원에 접수한 인물에 대한 논란도 일고 있다.서울중앙지법에 보존등기를 접수한 H법무사는 시행사 측 대리인으로 서류를 접수하고 처리한 것으로 돼 있다.하지만 시행사 측은 "H법무사와 등기 관련 대리 업무 계약을 한 사실이 없다"고 했다.그러면서 "소유권보존등기를 할 당시 두산중공업이 시공사로서 시행사의 인감도장을 가지고 있었다.H법무사는 보존등기 말고도 이 건물 관련해서 두산의 업무를 봤던 인물"이라고 주장했다.시공사가 자신이 맡긴 인감을 법무사에게 줘 임의로 등기를 시켰다는 주장이다.H법무사는 2014년 1월 3일 이 건물의 1순위 우선수익자를 시행사에서 시공사로 변경하는 '신탁의 변경 등기'를 신청한 것으로도 확인됐다.
시행사 측은 더 나아가 소유권보존등기가 이뤄진 사실을 당시에 전혀 알지 못했다고 주장하고 있다.시공사가 임의로 소유권보존등기를 한 뒤 이를 근거로 당시 시행사 측이 하나은행·우리은행으로부터 대출받은 대출금채무를 양수받고 시공사가 부동산 매매거래를 위해 만든 SPC(특수목적법인)인 더케이에 1순위 우선수익자 지위를 양도한 뒤 더케이의 공매 요청으로 빌딩을 엠플러스 펀드에 매각했다는 것이다.
"우리 모르게 등기" VS "시행사 명의로 등기"
두산 측은 소유권보존등기를 접수한 H법무사와 대리 업무를 위해 계약한 사실이 있었느냐는 주간조선의 질문에 "사안이 오래되어 누가 법무사와 업무계약을 했는지 여부는 확인이 어렵다.다만,소유권보존등기는 시행사인 시선알디아이 명의로 진행됐고,
2023년 10월 20일 젠지 T1당시 한국자산신탁이 신탁 관리 중이어서 신탁계좌에서 관련 비용 집행된 것으로 알고 있다"고 답했다.
또 1순위 우선수익자 변경을 위한 신탁의 변경 등기를 신청할 때 시행사 측의 동의가 있었느냐는 질문에는 "우선수익자 변경 관련해 시선(시행사) 측의 동의는 요건이 아니었다"고 밝혔다.
한편,앞서의 설명처럼 이 건물에 대한 법적 다툼은 2014년 12월 시행사 측 패소로 일단락된 바 있다.하지만 2023년 7월 시행사가 두산에너빌리티(구 두산중공업),하나은행,우리은행,교보증권 등을 상대로 낸 진정명의 소유권이전등기 및 손해배상 소송이 시작되면서 이들의 공방이 다시 이어지고 있다.10년째 소유권 전쟁을 벌이고 있는 이 다툼은 언제 끝날 것인지,시세 3000억원 이상 가는 건물의 소유권은 과연 어디로 갈 것인지 오는 8월 법원 선고에 귀추가 주목되고 있다.
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