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인터뷰 자료의 저작권은 KBS라디오에 있습니다.
전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시,
아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기를 바랍니다.
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- 5월까지 해외 건설 수주액,지난 5년보다 30% 이상 많아
- 1월부터 4월까지 건설 수주액 중에 74%가 중동에서 나와
- 사우디의 네옴시티 프로젝트는 유가 하락으로 자금력 확보 쉽지 않아
- 집값 양극화 현상은 점점 가속화될 듯
- 아파트 등 주택 실소유자의 갈아타기 수요가 가격 상승 일으켜
- 통상적으로 할인 분양은 소문이 안 나게 조용히 진행해
- 부동산 PF 연체율 3.5%까지 올라
■ 프로그램명 : 성공예감 이대호입니다
■ 방송시간 : 7월 2일(화) 09:05-10:53 KBS1R FM 97.3MHz
■ 진행 : 이대호
■ 출연 : 이은형 연구위원 (대한건설정책연구원)
◇이대호> 성공예감 이대호입니다.2부의 문을 열겠습니다.최근에 부동산 관련 기사들 보면 조금 많이 엇갈립니다.부동산 시장,특히 이제 서울은 많이 회복이 됐다라고 하고요.여전히 부동산 PF 관련해서는 부실이 여전하다,또 연체율이 꾸준히 올라가고 있다,이런 이야기들.그리고 또 반면에는 해외 건설 수주가 또 늘고 있다,이런 또 희망적인 이야기도 나오고 있고요.좀 헷갈리는데요.하나하나 한번 짚어보시죠.대한건설정책연구원 이은형 연구위원과 함께합니다.안녕하세요.
◆이은형> 네,안녕하세요.
◇이대호> 우선은 우리 건설업계를 한번 좀 짚어보고자 하는데요,먼저.해외 수주에서 좀 좋은 성과들이 요즘 많이 나오고 있나 봐요.
◆이은형> 네,맞습니다.지금 올해 들어와서 저희가 예상하지 못했던 수준으로 해외 수주 실적이 매우 좋습니다.이제 구체적으로 보게 되면 1월에서 5월까지 지금까지 집계된 해외건설 수주액을 보게 되면 지난 5년 정도죠.2019년에서 2023년까지 이 5년 정도의 평균과 비교해 봤을 때 30% 이상 많은 실적을 냈습니다.그런데 이런 수준이 뭐 하반기까지 쭉 이어질 수 있느냐에 대해서는 좀 일부 업체들에서는 좀 의구심도 있긴 합니다.왜냐하면 유가나 뭐 이런 기타 문제들 때문에 중동 지역을 중심으로 해서 뭐 지금까지 같은 추가적인 큰 프로젝트 수주가 뭐 크게 없을 수도 있다 이런 우려가 있긴 있지만 어쨌든 지금까지 실적으로 보게 되면 상당히 좋습니다.이게 왜 저희에게 더 크게 와닿느냐면 작년과 올해를 생각했을 때 국내 건설을 얘기하면 매우 안 좋았습니다.그런데 이와 반대로 해외 건설 수주 실적이 매우 좋았다는 것 때문에 주목을 받았습니다.
◇이대호> 대부분 지역이 어디에서 오는 겁니까?이 해외 수주가?중동 지역입니까?
◆이은형> 네,맞습니다.대한민국의 해외 건설 수주는 중동이 베이스입니다.그러니까 이제 한국에서 해외 건설 관련된 통계를 집계하기 시작한 것이 1965년이었는데요.
◇이대호> 65년.
◆이은형> 그때부터 이제 올해 4월까지의 수주액을 총 합산해서 지역별로 나눠보게 되면 중동 지역에서 수주된 물량이 50.4%가 나옵니다.그러니까 대한민국 전체에서 수주한,지금까지 수십 년간 수주했던 모든 공사액의 절반이 중동 지역에서 가져왔다고 보면 됩니다.그렇기 때문에 아무래도 대한민국의 해외 수주는 중동 지역에서의 실적에 따라서 조금 좌우되는 부분이 있습니다.그리고 조금 전에 이제 올해 1월부터 5월까지 실적이 좋았다라고 말씀을 드렸는데요.이제 올해 같은 경우에는 1월부터 4월까지 이제 수주 실적 중에서 중동의 비중이 74%가 나옵니다.그리고 4월 한 달만 본다면 중동이 96%입니다.
◇이대호> 그럼 더 높아진 거예요.중동의 비중이?
◆이은형> 그러니까 이제 기간을 짧게 보면 그렇습니다.그렇기 때문에 아무래도 중동을 빼고는 저희가 얘기할 수는 없고요.그럼 과연 국내 업체들이 해외에 나가서 주로 뭘 공사하느냐 이런 걸 보게 되면 아무래도 규모가 있는 물건들을 짓는다고 보시면 됩니다.그러니까 어떤 나라든지 뭐 조그마한 주택이나 작은 건물 같은 것은 그 나라의 건설사들이,업체들이 알아서 짓습니다.그러니까 해외 업체를 불러서 공사까지 수행을 해야 되는 것들이면 어느 정도 자국 업체가 감당하기에는 규모가 크거나.
◇이대호> 큰 프로젝트.
◆이은형> 기술력이 좀 더 필요하든가 이런 내용들을 주로 시행을 하게 됩니다.그래서 일반적으로는 국내 업체들이 뭐 중동이나 동남아 이런 곳에서 뭐 커다란 빌딩이나 도로,교량,지하철,그리고 발전시설도 하고요.그리고 최근에는 신재생에너지죠.태양열이나 이런 부분들도 많이 담당하고 있습니다.그리고 중동이라고 한다면 이런 것들에 더해서 그 나라의 특성을 생각하시면 금방 생각할 수 있으신 뭐 담수 시설이라든가 그러니까 바닷물을 민물로 만드는 시설이죠.이런 거라든가 아니면 리파인이라고 하는 정제 시설이죠.그러니까 원유를 채굴해서 현지에서 정제를 할 수 있도록 이제 이런 시설들이 많이 들어가 있고요.그리고 이런 시설들을 모두 운영하기 위해서는 그리고 또는 어떠한 신시가지나 도시를 지었을 때 함께 운영하기 위해서는 전기가 필요합니다.그래서 여기에 관련된 전력 시설 같은 것들 이런 것들을 주로 만든다고 생각하시면 큰 차이가 없습니다.
◇이대호> 그런데 또 이제 국제유가라든지 이런 경제적 상황이 또 좋아야 중동에서의 발주도 늘어날 테고요.그래서 유가는 항상 또 신경 쓸 수밖에 없고.그런데 중동의 비중이 높아진 반면에 아시아,북미 지역 수주는 좀 줄었습니까?어떤 이유가 있어요?
◆이은형> 네,맞습니다.크게 두 가지로 볼 수 있습니다.그러니까 기본적으로 북미 지역은 대한민국 건설사들이 활동하는 주 무대가 아닙니다.
◇이대호> 원래는.
◆이은형> 네,그러니까 그 나라에 있는 건설사들은 이제 어느 정도 수준이 있습니다.그리고 그 나라 자국에서 벌어지는 공사이기도 하고요.이제 그 때문에 이제 국내 업체들이 북미 지역에서 주로 가져오는 공사 물량들은,수주하는 물량들은 아무래도 국내 기업들의 그룹 내 공사,같은 계열사 공사가 좀 많습니다.이제 대표적인 것들이 뭐 최근 몇 년간 기사들을 많이 보셨던 그런 내용들입니다.이제 예를 들어서 뭐 LG에너지솔루션은 이제 일본 혼다차와 함께 미국에 전기차 배터리 공장을 짓는다거나 그리고 이제 한화큐셀은 지금은 뭐 미국 내에 최대 실리콘 태양광 모듈을 만드는 기업이죠.현지 공장을 얘기하는 겁니다.그리고 삼성전자 같은 경우에도 이제 텍사스를 중심으로 해서 반도체 공장을 11개 더 짓겠다는 계획서를 미국 정부에 냈습니다.그러니까 이런 부분들에서 발생하는 공사 물량들이 이제 국내 같은 회사의 건설 계열사들 이쪽으로 들어간다고 보시면 거의 큰 차이가 없습니다.그렇기 때문에 이런 물량이 증감하는 곳에 따라서 북미 지역에서의 공사 수주 물량이 감소하게 됩니다.그리고 아시아 지역은 뭐 역시 생각하시는 것에서 크게 벗어나지 않습니다.그러니까 일반적으로 저희가 생각하는 아시아 지역 같은 경우에는 그렇게 경제적으로 많이 성장한 나라들이 많지 않습니다.그러니까 한국이나 일본 이런 나라들이 많이 성장을 한 거고요.대부분의 국가들은 개발도상국의 수준입니다.그런데 지난 몇 년간 그러니까 꽤 됐죠.코로나라고 하는 이런 돌발적인 시기가 발생한 다음에 이제 세계 각국들이 경제 부양을 하겠다는 목적으로 재정 지출을 많이 했습니다.이제 그 와중에서 이제 아시아 국가 같은 경우에는 신규 인프라나 이런 것에 많이 지출할 여력이 좀 없는 것으로 저희는 판단합니다.그래서 이런 부분 때문에 아시아 지역까지도 해외 건설의 수주가 좀 감소한 것으로 저희는 볼 수 있습니다.
◇이대호> 특히 북미 지역 같은 경우에는 우리나라의 어떤 제조업 공장이 나갈 때 그걸 지어주러 같이 나가는 그런 수주였으니까 좀 일회성이 좀 있다고 봐야 되겠네요.꾸준히 이어가야 될 텐데.또 한때는 중동 지역에서의 수주가 조금 수익성이 너무 안 좋은 손해 보는 장사를 했던 경우들이 좀 있었잖아요.요즘에는 어떻습니까?건설사들의 해외 수주의 수익성이?
◆이은형> 네,한때 과거에는 이제 해외 시장에서 국내 업체들끼리 입찰 경쟁을 하는 경우도 꽤 있었습니다.그러니까 같은 한국 회사들끼리.
◇이대호> 막 출혈 경쟁했었죠.
◆이은형> 더 낮은 금액으로 이제 하는 거죠.그런데 요즘 같은 경우에는 어떻게 돼 있냐면 사실은 수익성을 그렇게 크게 기대하기는 어렵습니다.왜냐하면 이제 한국보다 조금 더 이제 과거에는 기술력이나 어떤 임금 수준이 낮았던 국가들이 있습니다.뭐 예를 들어서 중국이나 인도 같은 곳의 업체들이 있습니다.그런데 과거에는 이제 한국이 기술적인 측면에서는 많이 앞서 나갔습니다.그런데 시간이 지나면서 이들 해외 업체들도 어느 정도 따라온 부분이 많습니다.그리고 많고 이제 결정적으로 가격을 내게 되면 이제 저희보다 좀 더 유리한 부분에 있습니다.그렇기 때문에 지금 시점에서는 이제 한국 업체들이 해외 시장에서 뭐 특별히 수익성을 크게 낼 수 있다고는 장담하기 어렵고요.그리고 기본적으로 국내 업체들은 이제 시공 중심으로 접근을 합니다.그래서 이제 일각에서 얘기하는 고부가가치 사업에는 아직 조금 부족한 부분이 있습니다.그렇기 때문에 앞으로는 이런 부분들을 좀 더 진행을 할 가능성이 높습니다.이제 고부가가치라고 하는 것은 그냥 글자 그대로 단순하게 공사만 하는 것이 아니라 이와 관련된 뭐 설계,조달 시공,뭐 금융적인 조달 부분,그다음에 이런 시설이 완공된 이후에 운영하고 보수하는 내용들.그래서 이걸 다 망라하면 사업을 발굴해서부터 이제 만들고 운영,무스타치유지하는 데까지 전체에 걸쳐서 다 할 수 있으면 매우 유리하다는 뜻입니다.그래서 일반적으로 해외 건설 수주에서 발생하는 방식들도 이제 우리가 흔히 뭐 듣는 것들이 있죠.민관합작투자사업,이런 것들,무스타치PPP.이제 이런 것도 최종적인 목적은 발주자가 가장 편하게 해주는 겁니다.
◇이대호> 발주자가 편하게.
◆이은형> 발주자 입장에서 사업에 대한 뭐 제안도 하고 필요한 자금도 조달해주고 뭐 다 해주게 되면 발주자 입장에서는 매우 편합니다.이런 것들이 고부가가치 사업의 한 부분이고요.그리고 또 하나 볼 수 있는 것은 이제 공사를 하는 아이템에서도 이 차이가 날 수가 있습니다.이제 이런 부분은 이제 국내를 생각해도 똑같습니다.만약에 국내에서 어떤 회사가 아파트를 만드는데 수익률을 몇십 퍼센트를 가져간다라고 하면 그런 공사는 안 줍니다.왜냐하면 아파트 만들면 이제 어느 정도 비용이 들어가니까 한 이 정도 수익 가져가면 적정한 거지 말도 안 되게 가져가는 건 어렵습니다.그런데 이렇게 정형화되거나 표준화되지 않은 유형의 건축물들이 있습니다.뭐 예를 들어서 뭐 최고급 호텔,미술관 이런 것들은 건물 자체가 예술품이 될 수도 있고 지역의 랜드마크가 될 수도 있기 때문에 공사 원가가 얼마 들어갔는데 왜 비싸냐 이런 말을 하기가 어려워집니다.
◇이대호> 그러네요.
◆이은형> 그러니까 어떻게 표현하면 이제 예술에서 원가를 따질 수 있느냐.이제 이런 생각을 하시게 되면 고부가가치라는 게 건설에서는 어떻게 나올 수 있다,앞으로 나아가야 된다 이런 것들을 좀 더 쉽게 생각하실 수 있습니다.
◇이대호> 그 예술품처럼 생겼던 게 사우디아라비아의 네옴시티 아닙니까?더라인이라고 해서 정말로 그 사막을 가로지르는 길게 뻗은.그런데 사우디아라비아가 네옴시티를 계획대로 진행하기는 현재로 봤을 때는 되게 어려워졌죠.
◆이은형> 네,지금은 그렇게 보이지만 사실 처음 발표됐을 때도 이게 너무 컸습니다.너무 커서 처음 발표됐을 때도 이것은 뭐 100년은 하겠다 이런.
◇이대호> 100년 동안은 지어야 된다.
◆이은형> 네,대표적으로 이제 이 프로젝트는 크게 4가지로 구성이 되어 있는데 이제 저희에게 제일 많이 알려진 게 그 더라인입니다.그러니까 이제 잠실의 롯데타워 같은 건물을 마치 마우스로 클릭해서 드래그하듯이 옆으로 쭉 길게 해서.
◇이대호> 복사해서 붙여넣기하듯이.
◆이은형> 하듯이 이제 하나의 벽처럼 170kg짜리를 만들겠다라는 내용이었습니다.이건 누가 봐도 이게 너무 컸습니다.그리고 이 내용 자체는 이제 주거시설이 핵심이었기 때문에 이게 단기에 그렇게 하기는 어렵습니다.오히려 이것보다 더 부각이 됐던 거는 이제 바다에 이제 해상 부유식으로 첨단 산업단지를 만드는 계획이 있습니다,옥사곤이라고 하는데 오히려 그 국가의 입장에서는 이런 부분들이 더 국가의 발전이나 이런 내용들에서 이런 측면에서 더 중요한 내용이긴 합니다.그런데 이 부분이 그래도 어느 정도 발주가 되고 기초적인 내용들은 기초 공사 같은 것들이죠.이런 것들은 어느 정도 진행이 되고 있었는데 이게 지금 조금 어려워진 것이 발주 국가인 발주청인 사우디가 아무래도 산유국이다 보니까 이러한 공사를 하면서 적정한 수준의 자금력을 확보할 수 있는 유가의 수준이 있습니다.그런데 이것이 현재는 그 적정선보다 조금 떨어졌다는 내용들이 많아서 추가적인 사업 발주가 많이 안 나오는 것으로 볼 수 있습니다.이제 이렇게 되면 국내 건설사들은 일단 계약을 하지 않은 상태라면 문제가 없고요.어떤 프로젝트를 계약하고 있는 상태라고 한다면 이 공사를 진행하면서 미수금이라고 하죠.공사비를 못 받을 걱정들 이런 부분들은 조금 나올 수 있습니다.하지만 현재까지는 이것이 크게 부각되지 않은 내용입니다.그래서 국내 건설사들은 이런 것만 아니라 종전에도 비슷한 사례들이 좀 있었습니다.이라크에서 뭘 짓고 미수금이 발생을 했다든가 이런 사례들이 있었기 때문에 기본적으로 해외 사업을 하는 국내 건설사들은 사업 다각화 그리고 수익 다변화 쪽으로 많이 집중을 하는 상황입니다.그러니까 이제 주로 사업화하는 국가를 좀 더 확대하든가 다른 나라까지 그게 아니라면 자기네가 짓는 물품에서 그러니까 제품이죠.공장이죠.공장이나 이런 시설에서 좀 더 특화된 걸 갖는 겁니다.예를 들어서 요즘 기사에 좀 나오고 있는 SMR이라고 하는 소형 모듈 원전 이런 건 글자 그대로 작은 규모의 원자력 발전소를 짓는 거기 때문에 이런 식의 특화된 품목의 실적이나 강점을 갖는다면 해외 시장에서 좀 더 유리할 수 있습니다.그래서 현재로서는 이런 부분들에 대해서 사업 다각화나 수익 다변화를 시도하고 있는 것이 국내 업체들의 상황입니다.
◇이대호> 그런데 또 그 상황에서 미수금이 생기면 안 되고 돈이 떼이면 안 되고 적정한 수익성도 챙겨야 되고 또 다른 업체들과 또 경쟁을 또 해야 되고.
◆이은형> 네,맞습니다.
◇이대호> 쉽지는 않죠.
◆이은형> 네,맞습니다.그래서 해외 건설은 기본적으로 중소 중견 업체보다는 대기업 위주로 돌아가는 양상이 클 수밖에 없습니다.
◇이대호> 아까 그 사우디아라비아 네옴시티의 그 더 라인 직선형 도시 말씀을 잠깐 해 주셨는데 현대건설,삼성물산 우리 건설사들이 같이 여기서 사업을 하고 있잖아요.어떻습니까?여기에서는 다른 문제는 없습니까,진행되는데.왜냐하면 이 또 사업이 축소될 수 있다고 하니까요.
◆이은형> 지금 지금 삼성물산과 현대건설이 컨소시엄으로 들어가고 있는 공사는 더 라인 그러니까 계획된 더 라인이라고 하는 주거 도시죠.이 도시 지하에 있는 터널 공사를 하고 있습니다.이 터널의 목적은 지하를 관통하는 고속철도나 화물열차 같은 것들 이런 것들이 지나갈 수 있는 터널을 뚫는 내용인데 아무래도 발주처와 시공사 간에는 비밀유지 협약이 있기 때문에 이보다 자세한 내용은 현재 공개되지 않고 있습니다.그런데 다만 이런 부분에서도 역시 발주처가 어려워지면 미수금이 발생할 수 있는 거 아니냐라는 우려도 나올 수 있지만 현재로서는 그렇게 크게 우려할 정도는 아닌 것 같습니다.왜냐하면 사우디아라비아 측에서 올해의 예산 지출액을 설정한 것을 보면 작년보다 증가한 적자 예산을 편성했습니다.그러니까 돈을 더 쓰겠다는 내용이고 이제 자본 지출이라고 하죠.그러니까 어떤 신규 프로젝트나 기본적인 뭐를 더 할 수 있는 부분에 집행할 수 있는 예산을 보게 되면 역시 이것도 작년보다 증가했습니다.그래서 이런 부분들을 감안하게 되면 지금 진행되고 있는 공사에서 크게 미수금 같은 문제가 발생할 가능성은 현재로서는 크지 않다고도 판단할 수 있습니다.
◇이대호> 이제 국내 시장으로 좀 들어와 볼까요?국내 시장은 사실 건설도 이야기를 해야 됩니다만 부동산 시장을 또 이야기를 안 할 수가 없죠.또 최근에 서울 지역 집값이 또 계속해서 오름세를 이어가고 있어서요.일단 이 시장 자체는 지금 어떻게 진단을 하고 계세요?이거 확실히 약세장은 벗어난 것 같고 다만 이거는 또 서울의 이야기이기도 하고요.
◆이은형> 그러니까 저희가 이 얘기를 하기 위해서는 2년 전의 상황을 함께 얘기를 해야 됩니다.그러니까 2년 전 그러니까 2022년 중후반에 걸쳐서 미국의 기준금리가 급등을 했습니다.그러니까 거의 바닥에서 천장까지 몇 개월 사이에 올라갔다고 보면 이 표현이 정확합니다.그런데 본래 이런 것이 사전에 언제부터 이렇게 할 것이다라고 예고를 한 것이라면 시장 충격이 덜할 수 있는데 본래 예상됐던 시점보다 적어도 1년에서 2년 정도 빨리 금리 인상이 이루어졌습니다.이렇게 되면 당연히 시장에 충격이 갈 수밖에 없는 거고 그리고 그 와중에 집값이 계속 앞으로 하락할 거다 이런 의견들이 같이 나오기 시작했습니다.이렇게 되면 어떤 사업자가 아니고 개별 소비자죠.그러니까 집 같은 단위 하나를 사는 정도 일반 시민들입니다,우리 같은.이런 분들 입장에서는 집 사는 게 부담될 수밖에 없습니다.왜냐하면 예를 들어서 한 달에 500만 원을 버시는 분이 대출을 해서 집을 사고 원리금으로 한 달에 200을 낸 다음에 300으로 생활을 해야지 이런 계획은 할 수가 있는데 처음 빌릴 때는 원리금이 200인데 이게 막 올라갈 수 있다 이렇게 되면 무서워서 대출을 못합니다.집을 못 사게 되는 거죠.그리고 또 한 가지는 앞으로 집값이 폭락할 거다,하락할 거다 이런 게 막 나오기 시작하면 겁나서 집을 못 삽니다.이제 이런 부분들이 재작년 하반기부터 크게 작용을 해서 작년까지 이어졌는데요.이게 시간이 1년 반을 지나다 보니까 걱정했던 것처럼 이렇게 금리가 더 엄청나게 오르지 않고 있고 그리고 또 우려했던 것처럼 집값 폭락하는 식으로 세상이 멸망할 것처럼 보이지는 않았다는 겁니다.이렇게 되면 사람들은 다시 생활로 돌아갑니다.생활로 돌아간다는 것은 예를 들어서 우리 집 아이가 내년에 초등학교에 들어가는데 길 건너 아파트로 이사 가면 배정된 학교가 달라진다.그러면 집을 사서 이사 갈 요인이 발생을 하는 겁니다.그리고 집이 없이 살고 있지만 내 직장은 서울이기 때문에 딴 데는 못 나갈 것 같다라고 하면 집을 가지는 게 안정적이죠.이런 수요들이 하나씩 집을 매입하고 실수요로 넘어오기 시작하면서 집값이 다시 반등을 하기 시작하는 겁니다.그런데 이런 부분들은 전국적으로 발생하고 있는 것이 아니라 어느 정도 주택 수요가 있는 곳을 중심으로 해서 반등을 하고 있고 그렇지 않은 지역들은 여전히 거래나 거래 가격이 더 떨어지거나 침체하고 있는 상황입니다.그래서 전반적인 상황은 양극화로 지금 명확히 보여주고 있는데 이런 부분들을 보여주고 있는 곳이 2년 전에 전 고점 가격을 회복한 지역과 그렇지 못한 지역 그리고 지금도 분양된 아파트에 대해서 청약 경쟁률이 크게 나타나는 곳과 그렇지 않은 곳들 이런 식으로 명확하게 저희에게는 가시적으로 보여지고 있습니다.
◇이대호> 앞으로 또 또 그런 식으로 양극화돼서 집값이 또 움직일 수밖에 없을까요?
◆이은형> 네,아무래도 당분간은 그렇게 지속될 수밖에 없을 것 같습니다.왜냐하면 기본적으로 집값이 많이 올랐습니다.많이 올랐고.그리고 분명히 과거에 비해서는 대출 이자도 올랐습니다.그리고 특히 올해 들어서 많이 대두가 되고 있는 것이 인구 감소 위기가 올해 들어서 좀 크게 부각이 되고 있습니다.이런 부분들을 감안하면 사람들이 어디에 집을 가져야 하는가에 대해서는 크게 논하지 않더라도 어느 정도 컨센서스가 일치했다고 볼 수 있고 그렇다면 그런 지역들을 중심으로 해서 앞으로도 집 수요가 몰리고 좀 더 거래가 발생하겠지만 그렇지 않은 지역들은 반대 양상으로 갈 수밖에 없습니다.
◇이대호> 인프라 때문에 수도권으로 몰리고 또 집값이 수도권 중심으로 오르다 보니까 또 수도권을 또 선호하게 되고 어떻게 보면 또 이 악순환에 빠져있는 것 같네요.
◆이은형> 네,맞습니다.그리고 인프라보다는 아무래도 좋은 일자리라고 보는 게 더 정확합니다.
◇이대호> 일자리.
◆이은형> 왜냐하면 사람들이 살아가 살아가시려면 경제활동을 하셔야 되는데 그런 일자리들이 많이 몰려 있는 지역으로 사람들이 갈 수밖에 없고 그런 지역이니까 점점 더 인프라가 구축이 되는 겁니다.
◇이대호> 그래서 저희도 지역균형발전 이야기 참 많이 전달해 드리고는 있습니다만 그게 또 쉽지만은 않고 공공기관 몇 개 내려간다고 해서 또 되는 것도 아니고요.
◆이은형> 네,맞습니다.
◇이대호> 공급 이야기를 좀 여쭤볼게요.이달에는 전국적으로 4만 가구의 아파트가 공급이 된다고 합니다.이게 최근 5년 중에 가장 큰 규모라고 하고.글쎄요.이거는 좀 단기적인 걸지 또 장기적으로 보면 지금 주택 공급이 앞으로 한 2~3년간 또 줄어들 수밖에 없다 이런 이야기 나오지 않습니까?이걸 단기랑 중장기적으로 나뉘어서 보면 어떨까요?
◆이은형> 이제 일각에서는 집값이 오를 거다라고 얘기를 하면서 심플하게 공급이 줄었으니까 오를 거다라는 식으로 단순화하는 의견도 있습니다.그런데 이런 부분들은 분양이 어디서 이루어지건 공급이 줄건 관건은 기본적으로 주택 수요가 있는 곳에서 영향을 미친다는 겁니다.그러니까 대표적으로 서울이나 서울의 주요 지역들을 보게 되면 그 지역에서는 신축에 대한 수요가 있습니다.그러니까 어느 정도 경제 여력이 있는 분들이 그 지역에서 좀 좋은 아파트가 나오면 난 이사를 갈 것이다 이런 수요가 있는 거죠.
◇이대호> 그렇죠.
◆이은형> 그런데 그런 지역에 신축의 공급이 없다고 생각을 하면 나중에 그러니까 이제 단기적으로 공급이 별로 없고 나중에 뭔가 공급이 된다고 하면 그때 그렇게 공급되는 주택의 가치는 더 높을 수밖에 없습니다.가격이 높게 책정이 된다는 뜻이죠.
◇이대호> 신축이 좀 귀해진다는 거죠?
◆이은형> 네,그렇게 되면.이게 오르게 되면 기존에 있던 구축들도 어느 정도 가격을 맞춰갑니다.이렇게 되면 가격 상승으로 이어지는 것이 맞는데 이게 당장 1년,2년 내에 그럴 것이다 이렇게 내지 않습니다.좀 더 길게 봐야 됩니다.그리고 반대로 주택 수요가 그만큼 많지 않은 곳에서는 지금이든 장기적으로든 주택 공급이 진행이 되게 되면 이런 부분들은 아무래도 미분양 같은 걸로 이어질 가능성이 있습니다.그렇기 때문에 주택 공급에 대해서도 역시나 지역별로 차이가 크게 발생한다고 보는 게 맞습니다.
◇이대호> 실제로 지금 지역에서는 미분양 현상이 더 심해지고 있다고 하고 서울은 청약 경쟁률이 또다시 수십대 1,100대 1 향해서 가고 있고 엄청나게 지금 양극화가 되고 있더라고요.천덕애 님이 이 가격에 투기나 투자는 힘들죠.무주택자가 많이 사는 겁니다라고 최근에 보면 실수요자들이 시장에 또 많이 들어오고 있다 하더라고요.
◆이은형> 네,맞습니다.지금 그렇게 될 수밖에 없는 것이 전 정부에서 만들었던 여럿 만들었던 다주택자에 대한 규제들이 있습니다.그런데 정부는 바뀌었지만 그리고 정부의 입장에서는 이런 부분들을 완화하겠다고 했지만 실제로 완화된 부분은 그렇게 많지 않습니다.그 때문에 지금 시점에서는 다주택자분들께서 집을 많이 갖기는 좀 좋지 않은 상황이고요,여전히.이렇게 되면 결국에는 실수요자들이 많이 집을 매수할 수밖에 없는데 여기서 저희가 잘못 이해하면 안 되는 것은 무주택자분들만 집을 사시는 게 실수요가 아니라 기존의 집을 가지신 분들이 좀 더 좋은 집으로 이사 가시는 것도 역시 실수요입니다.보통 이런 경우에는 기존 집을 파시고 이사를 가게 되니까 이게 실수요의 범위에 함께 넣어서 생각하는 게 맞습니다.
◇이대호> 그런데 지금은 실수요자들 위주로 시장이 거래가 또 형성이 되고 있는 거고 그런데 또 반면에 그런 것도 있더라고요.이제 서울은 거의 전 고점까지 올라온 지역들이 또 많이 있다 보니까 과연 이 실수요자들의 수요만으로 신고가도 기록할 수 있을 것이냐 여기에 대해서 또 의견이 좀 갈리더라고요.위원님은 혹시 어떻게 보세요?
◆이은형> 네,저는 가능하다고 생각을 합니다.그러니까 집값이 너무 비싸다라고 얘기하시는 분들은 보통 어떤 생각을 많이 하시냐면 그러니까 그분들의 주장이나 이렇게 보게 되면 사회 초년생이나 사회생활을 한 지 얼마 안 된 사람들이 어떻게 저 비싼 집을 감당을 하느냐 이런 내용들이 많습니다.그런데 저희가 전 정부 때 집값이 많이 올랐습니다.아파트 기준으로 하면 서울 아파트는 2배를 넘어선 곳들은 많죠.그런데 저희가 여기서 간과하면 안 되는 것들이 집이 없는 상태에서 처음부터 10억,20억을 내서 집을 사시는 분들도 일부 계시겠지만 대부분의 분들은 기존에 가지고 있던 주택이 있으셨고 이 가격이 오를 때 함께 기존 가격 주택이 올랐고 거기에 더해서 사시는 분들이 계시다는 겁니다.이제 흔히 말하는 갈아타기 수요죠.그리고 서울을 기준으로 일단 얘기를 해보면 서울에 있는 대부분의 아파트들은 지금도 소유주가 있습니다.실거주하시는 분들도 계시죠.그러면 이런 분들이 이미 있는 상태에서 신규로 지어진 아파트들 그러니까 집주인이 새로 결정된 아파트들 이런 물량들이 얼마나 되는가를 생각해 보게 되면 그렇게 집값이 올라서 이걸 다 살 수가 없지 않느냐라는 내용들은 좀 약간 좀 한계가 있습니다.그리고 또 하나 저희가 생각을 해야 되는 것은 흔히 회계학 같은 데서 얘기하는 재조달 가격이라는 게 있습니다.
◇이대호> 재조달 가격.
◆이은형> 네,그러니까 지금 있는 이 물건을 지금 시점에서 새로 만들려면 얼마가 들어가느냐 이렇게 되는 거죠.그런데 저희가 이미 다 인지하고 있는 것처럼 생활물가도 많이 올랐습니다.몇 년 코로나 이후에.다 오른 상태에서 만약에 기존에 존재하고 있는 아파트나 같은 주택들을 대체해서 새로 지으려면 얼마가 들어가느냐.이 비용을 생각해 보게 되면 적어도 기존에 있던 집들도 아무리 못하더라도 물가 상승률만큼은 가격이 오르는 게 자연스럽지 않나 하는 생각을 합니다.그러니까 이 내용은 이제 사람들이 점점 줄어서 인구가 없는 지역을 얘기하는 게 아니라 서울처럼 주택 수요가 꾸준한 곳들.이런 곳들을 대상으로 한다면 아무래도 집값은 조금씩이라도 오르는 게 맞다고 볼 수 있습니다.
◇이대호> 지금 또 그 건축비도 또 많이 올라서 그런 것들이 또 반영이 된다면 또 어떤 지역들을 보니까 건축비가 너무 많이 올라서 아예 사업 시행 자체를 무산시켜버리는 경우도 있더라고요.그런 경우에는 나중에 그 시공사를 다시 선정을 해서 다시 또 추진을 할 수도 있고 그렇게 되면 또 분양가가 또 올라갈 수밖에 없을 거 아니에요?
◆이은형> 네,맞습니다.그래서 이제 그런 부분 때문에 이제 올 초에도 이제 주위에 한 분께서 수도권에 집을.그러니까 서울과 인접한 수도권에 집을 매입을 하셨는데 그분의 내용과 그분에게 조언을 하신 분들의 얘기도 똑같았습니다.지금 그 비슷한 위치에 신축 아파트를 지으면 지금 구축 아파트의 가격으로 지을 수 있을 것 같냐.이게 가장 큰 내용이었습니다.그래서 이런 부분 때문에 실제로 현장에서 발생하고 있는 것들이 흔히 사전 청약 이런 것들이죠.이제 본청약 앞에서,앞 단계에서 사업이 무산된다든가.
◇이대호> 사전 청약을 받았다가 아예 사업을 취소하는,무스타치최근에 파주에서도 이런 사례가 있었다고 하고요?
◆이은형> 네,맞습니다.그런 부분들이 결국에는 이제 공사비에 관련된 문제들이기 때문에 이런 부분들을 감안하면 어느 정도 그러니까 적어도 주요 지역에서는 집값이 어떻게 되겠다라는 것을 예측을 할 수 있습니다.방향성은 볼 수가 있죠.
◇이대호> 그러면 그 사업 시행.그 시행 주체 입장에서 보면 기존에 그냥 사전 청약 받았던 걸 다 엎어버리고 다시 시작하는 게 낫겠다 이렇게 판단을 하는 거예요?
◆이은형> 그럴 수도 있습니다.그럴 수도 있습니다만 최근에 이슈가 됐던 파주 같은 사례는 이제 민간 시행사가 택지를 받아서 사실은 아파트를 지으려고 했습니다.했는데 이 시행사가 제시하는 공사비로는 공사를 맡겠다는 시공사가 없었습니다.
◇이대호> 그러니까 건설사가.
◆이은형> 네,맞습니다.
◇이대호> 그 돈으로는 저희 아파트 안 지으렵니다.다른 데랑 하세요 이렇게 된 거죠.
◆이은형> 네,맞습니다.그렇게 되면 결국에는 사업을 진행할 수가 없습니다.그리고 이 시행사 입장에서도 본인들이 낸 계약금이 있죠.택지를 가져오기 위해서.그런데 이제 무리해서라도 공사비를 올려서 진행을 하는 것보다도 이 계약금을 그냥 포기하는 게 더 나을 수 있다 이런 판단까지 들게 되면 이런 사업은 진행이 될 수가 없습니다.
◇이대호> 계약금 포기하고 계약금 다 돌려주고 나중에 때를 봐서 다시 분양하겠습니다.또 이게 그들의 선택지의 가장 또 우선순위로도 있었을 테고요.또 하나 지역에서 지금 벌어지고 있는 일을 보면 미분양이 생겨서 어쩔 수 없이 이거는 시공사 입장에서 할인 분양을 했는데,할인 분양은 우리가 못 받아준다.그리고 할인 분양을 이렇게 싸게 팔지 마라.할인 분양 받아서 들어오는 사람들은 입주도 막아버리겠다고 그래서 막 이삿짐 차를 막고 막 드러눕고 이런 일까지 지금 벌어지고 있더라고요.이게 시공사 입장에서 이렇게라도 싸게 파는 게 나은 겁니까?아니면 지금 울며 겨자 먹기식으로 이렇게라도 해야 되는 겁니까?
◆이은형> 이제 그런 경우에는 기존의 분양률이 얼마였느냐에 따라서 조금 입장이 바뀝니다.그러니까 기본적으로 아파트를 만들어서 파는 사업도 손익 분기점이 있습니다.그러니까 예를 들어서 아파트 100채를 만들어서 판다고 할 때 100채를 다 팔아야 이익이 발생하는 것이 아니라 예를 들면 70채,70%를 팔았을 때부터 순익 구간이 발생한다라고 하게 되면 그 아파트를,그 아파트 물량을 보유한 입장에서는 시행사한테 보유한 입장에서는 좀 더 가격을 낮게 팔더라도 이것을 털어버리는 게 나을지 아니면 끝까지 쥐고 가는 게 나을지 이걸 판단하게 되는 겁니다.그래서 개별 업체가 어떤 판단을 내리느냐에 따라서 할인 분양도 가능할 수 있습니다.그런데 만약에 이 100채를 만들었는데 분양된 물량이 10채,20채밖에 안 된다.이렇게 되면 할인 분양을 했을 때는 어느 정도 할인폭을 적용하느냐에 따라서 이 시행사가 흔히 말하는 본전이죠.원가만 찾아서 나올 것인지 아니면 손실을 보더라도 어떻게든 팔아야 한다가 되는 것인지가 달라지게 됩니다.
◇이대호> 그러니까 이제 계산기를 두드려보고 손익을 넘겼느냐에 따라서 좀 여유 있게 처분할 수도 있는 거고 아니면 빠르게 할인 분양을 해야 될 수도 있는 거고요.
◆이은형> 네,맞습니다.
◇이대호> 그런데 이게 보통 시행사가 시행을 하니까 여기서 가지고 있다가 나중에 건설사에게 실물로 대금을 지급을 하기도 하고 그래서 이 미분양 물량이 시행사를 통해서 나오는 경우 따로 있고 시공사를 통해서 또 나오는 경우도 있고 그렇죠?
◆이은형> 네,맞습니다.그런 경우도 있고 어떤 경우에는 지역 건설사가 시행도 같이 하는 경우가 있습니다.이제 이런 경우가 좀 여러 몇 가지 경우의 수가 있기 때문에.
◇이대호> 자체 확보한 토지를 바탕으로.
◆이은형> 네,조금 달라지게 됩니다.그런데 이렇게,이렇게 할인 분양이 발생을 하게 되면 사실 기존에 입주하신 분들이나 분양받으신 분들이 그분들의 입장에서는 좀.
◇이대호> 억울하죠.
◆이은형> 억울합니다.왜냐하면 자기는 비싸게 주고 샀는데 그다음에 싸게 팔기 시작하면 이 아파트를 싸게 받은 사람들은 팔고 나가도 그 값이면 되기 때문에 시세가 거기를 따라갑니다.
◇이대호> 예를 들어서 나는 5억에 분양을 받았는데 누구는 4억 5,000에 들어오고 누구는 4억에 들어왔다.화가 나겠죠.
◆이은형> 네,맞습니다.그래서 이제 먼저 입주하신 분들이 뒤에 오시는 분들이 입주를 막거나 하는 경우는 사실 요즘만 발생하는 것이 아니라 종전부터 있었습니다.
◇이대호> 그래서 이게 큰 싸움이 일어나기도 하고 예전에는 어떤 분이 그것 때문에 극단적인 선택을 한 적도 있었대요.입주자 대표가.
◆이은형> 네,맞습니다.그래서 통상적으로는 할인 분양을 하더라도 소문이 안 나게 조용하게 합니다.그래서 일반 개인한테 파는 것보다는 어떤 그 사업자에게 통매물로 한 번에 판다든가 이런 방식을 많이 취합니다.
◇이대호> 위원님이 보시기에는 그러면 할인 분양을 마주한 그 미분양 주택을 먼저 분양받아서 살고 있는 주민들 입장에서는 어떻게 하는 게 현실적으로 좀 나을 거라고 보세요?그분들이 이걸 또 받아들이기도 쉽지도 않고 그냥 미분양이 남아 있는 것도 그 아파트 전체적으로 봤을 땐 또 좋은 것도 아니잖아요.
◆이은형> 사실 현재로서는 뭐라고 이렇게 딱 선을 짓기보다는 적어도 불법적인 영역의 행위는 하지 않는 게 저는 좋다고 판단을 합니다.그러니까 강제로 뭔가를 막는다든가 실력 행사로 간다고 하는 것들을 아무래도 불법의 소지가 있습니다.그리고 기존에 계약하신 분들도 계약서에 따라서 매입을 하신 거기 때문에 거기에 대해서 따로 뭔가 이의를 제기하시는 것은 좀 다른 경로를 더 찾아보셔야 됩니다.
◇이대호> 그래서 부동산 전문가들에 따라서 조언을 해주는 게 또 다 다르긴 하더라고요.그러니까 빨리 할인 분양을 해서 미분양 주택을 빨리 털어내는 게 빨리 바닥 치고 올라가는데 더 나은 거다 또 이렇게 조언하시는 분들도 있고 어렵습니다.
◆이은형> 네,무스타치미분양 물량이 얼마나 있느냐에 따라서 조금 그 선택이 달라지게 됩니다.
◇이대호> 그러네요.이 건설업체들이 정말 힘드니까 또 그런 선택을 또 할 수도 있을 텐데요.올해 5월까지 폐업 신고한 건설업체가 240곳에 이른다고 합니다.상황이 그만큼 심각한 겁니까?특히 중소형 업체일수록 더 심할까요?
◆이은형> 네,사실 결론부터 먼저 말씀을 드리면 건설업황 안 좋습니다.안 좋은 건 맞습니다.그걸 먼저 말씀을 드리고 그리고 폐업한 숫자도 분명히 증가하는 건 좋은 건 아닙니다.좋은 건 아니지만 저희가 이 숫자에 대해서 너무 큰 의미를 부여하면 그것도 약간 오류가 있을 수 있는 것이 기본적으로 건설사 숫자가 많습니다.그러니까 이 건설사라고 하는 것은 일반인들께서 보시는 저런 큰 건설사들 이런 것만이 아니라 그러니까 동네 아파트 상가 같은 데에다 한 칸 해서 인테리어 공사한다고 이런 데들 있지 않습니까?이제 이런 분들도 건설업 등록을 하셨으면 건설업체로 카운팅이 됩니다.그래서 단순하게 그리고 최근 몇 년 동안 건설업 등록 기준이 좀 더 완화가 돼서 업체 숫자가 증가한 것도 있습니다.그래서 정말 건설업의 폐업한 숫자를 가지고서 이게 심각하다라는 내용을 명확하게 말하기 위해서는 폐업 신고를 한 업체들을 하나하나 따져볼 필요가 있습니다.예를 들어서 어떤 지역에서 규모도 어느 정도 있고 업력도 상당한 업체들이 폐업한 게 200개다,이 짧은 기간에.이러면 굉장히 심각한 겁니다.하지만 그 안에 아주 작은 업체들.생긴 지 얼마 안 된 업체들 이런 업체들까지 포함해서 200개다라고 한다면 그 중요도가 조금 경중의 차이가 발생하게 됩니다.
◇이대호> 약간 좀 숫자가 과장이 돼서 공포감을 또 더 크게 가져오는 걸 수도 있겠네요.
◆이은형> 네,맞습니다.그래서 그 발표된 폐업 숫자에 대해서 정성적인 부분을 좀 따져봐야 되는데 아직까지 거기까지는 자료가 공개되지 않고 있습니다.
◇이대호> 아,그래요.또 하나가 그 부동산 PF 이야기가 끊이지 않고 나오고 있는데요.현재 상황은 어떤지 좀 점검을 좀 해 봐야겠습니다.일단은 부동산 PF 연체율이 계속해서 올라가고 있더라고요.이제 한 3.5% 수준까지 또 더 올라왔고요.이건 어떻게 진단을 해볼 수 있을까요?
◆이은형> 네,기본적으로 PF라고 하는 것이 교과서적으로는 큰 프로젝트에 관련된 겁니다.그러니까 자금을 차입해서 이 프로젝트가 완성됐을 경우에 미래 가치를 따져서 사업을 진행을 하는 겁니다.그래서 교과서적으로는 큰 사업에 해당이 되는 내용인데요.하지만 저희가 실제 생활에서 볼 때는 조그마한 건물을 짓더라도 은행 돈을 끌어왔다든가 이렇게 되게 되면 저희가 그냥 체감하기에는 이것도 다 PF라고 볼 수가 있습니다.그래서 PF라고 하는 것이 기본적으로 어떤 건축물을 만들어서 어떤 시설을 만들어서 분양을 하거나 팔거나 임대를 하거나 이런 식의 효과를 보는 건데 결국에는 수익을 보겠다는 거죠.그런데 이런 것들에 대해서 이게 좀 불투명하다.즉 분양이 잘 되지 않거나 아니면 완공하더라도 잘될 것 같지가 않다 이런 식의 문제가,이런 식의 예상이 발생을 하게 되면 해당 프로젝트에 돈을 투입한 입장에서 그러니까 금융기관들이죠.투입한 입장에서는 이 돈을 회수를 해야 될지 계속 더 진행을 해야 될지를 판단하게 됩니다.그런데 만약에 이 대출금에 대해서 연체가 이루어지고 있다.그러니까 적어도 이런 금에 대해서는 이자가 나오니까요.연체가 이루어지고 있다 한다면 그런 사업장들은 좀 심각한 사업장들이고 그 비율이 증가를 하게 되면 좀 안 좋은 겁니다,매우 안 좋은 겁니다.그런데 이 PF에 대해서는 저희가 명확하게 지금 규모를 측정할 수가 없는 것이 전체 금융권의 PF 대출 규모에 대해서 어느 정도 추정치는 나와 있습니다.그런데 이 발표된 기간과 시점에 따라서 차이가 발생을 합니다.좀 고무줄처럼 이 범위가 좀 나와 있습니다.그래서 이런 부분들에 대해서는 아무래도 좀 더 추이를 지켜볼 필요가 있고요.그리고 연체율이 전체 금융권을 합산했을 경우에는,합산해서 평균을 냈을 경우에는 지금 말씀하신 몇 퍼센트 정도로 끝나게 되는데 금융권 중에서도 좀 더 취약한 곳들이 있습니다.저축은행 같은 곳들.이런 곳들은 현재 올해 1분기 기준으로 평균 연체율이 8.8%가 나왔습니다.그러니까 앞서 말씀드린 3.몇 %의 2배가 훨씬 넘어가는 정도인 거고요.그리고 작년 말 대비해서는 2.25%포인트 정도가 오른 겁니다.
◇이대호> 더 올랐고.
◆이은형> 그러니까 작년,그리고 2년 전에는 2.51%였습니다.그러니까 2년 전 그러니까.죄송합니다.좀 더 2021년이니까 2년 좀 더 앞에 3년 전이죠.3년 전 말에는 2.51%였던 것이 올해 1분기에는 8.8%로 평균 연체율이 올랐고요.저축은행은.그리고 개별 저축은행을 들여다보게 되면 연체율은 10~20%대도 나오고 있습니다.그러니까 이런 부분들은 앞으로 좀 더 진행이 된다면 부실 우려가 더 커질 가능성이 있고요.그리고 이런 사업장일수록 해당 사업장을 정리를 하게 되면 예를 들어서 대출금을 회수하고 경매를 넘긴다든가 이런 식으로 정리를 하게 되면 실제 손실률에 대해서는 좀 더 줄어들 여지도 얼마든지 있습니다.
◇이대호> 그러네요.그래서 정부가 추가로 자금 지원을 하거나 경공매로 매각하거나 이자 유예를 해 주거나 이런 식으로 대책을 내놓고 있는데 이게 또 얼마나 효과를 발휘하는지는 차후에 저희가 또 좀 더 추가로 점검을 좀 해 보겠습니다.
◆이은형> 기본적으로 금융기관에서.
◇이대호> 벌써 시간이 다 돼가지고.
◆이은형> 네,네.
◇이대호> 네,여기서 마무리를 하고 나중에 한 번 더 조언을 구하도록 하겠습니다.대한건설정책연구원 이은형 연구위원 함께했습니다.고맙습니다.
◆이은형> 네,감사합니다.
