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취득세 공시가 1억 이하 주택 제외
양도세는 예외규정 없어 유의 필요
일반 건물 세법상 주택 되는 경우도
“네,제외합니다.”
“그러면 1억 원 이하 주택이 있는 상태에서 다른 2개의 주택이‘일시적 2주택’상황인 경우에도 주택 수에서 제외하나요?”
“네,괴물쥐 팬카페그때도 제외합니다.”
이 대화는 과연 맞는 것일까?2020년 8월 12일부터 1가구가 2주택 이상을 취득하면 취득세가 중과되고 있다.원래 취득세는 1.1∼3.5%다.조정대상지역에 있는 주택을 새로 구입해 2주택이 됐다면 8.4% 또는 9%를 과세한다.3주택이라면 12.4% 또는 13.4%를 과세한다.가장 낮은 취득세율(1.1%)과 가장 높은 세율(13.4%)의 차이는 12배가 넘는다.
취득세를 중과하지 않는 예외가 있다.이런 예외에 해당하는 주택은 중과세 대상에서 제외하고 다른 주택을 취득할 때에도 주택 수에 포함하지 않는다.첫 번째 예외 사유는 공시가격이 1억 원 이하인 주택이다.다만 도시정비법과 소규모주택 정비법에 따른 사업시행구역에 있는 주택은 공시가격이 1억 원 이하여도 주택 수에 포함된다.
두 번째 예외 사유는‘일시적 2주택’인 경우다.국내에 주택 1채를 가진 1가구가 이사,학업,직장 이전 등 사유로 다른 주택을 취득하고 3년 안에 기존 주택을 처분하면 새로 산 주택에는 취득세를 중과하지 않는다.
이런 규정에 따라 앞에서 언급한 대화 내용은 그 자체로는 큰 이상이 없다.공시가격 1억 원 이하 주택과 일시적 2주택 모두 취득세 중과 예외 사유라서다.하지만 여기에는 치명적일 수 있는 함정이 숨어 있다.
일시적 2주택 비과세 규정은 취득세뿐만 아니라 양도소득세에도 있다.대화 맥락을 고려하면 두 번째 질문은 취득세가 아니라 양도소득세를 염두에 두고 물었을 가능성이 있다.하지만 답변자는 취득세 관련 질문으로 이해하고 답했다.공시가격 1억 원 주택을 주택 수에 포함하지 않는 규정은 취득세에만 있다.양도소득세 과세 시에는 이런 규정이 없다.
이처럼 세금을 주제로 소통할 때는 내가 아는 내용을 상대방도 알고 있을 것이라고 짐작해선 안 된다.필자도 양도소득세의 1가구 1주택 비과세 상담을 할 때는 아주 신중하게,괴물쥐 팬카페충분히 소통한다.
누군가 2년 이상 보유하고 거주한 주택 1채를 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있는지 물었다면 어떻게 답변해야 할까.이런 경우 “함께 살고 있는 가족 명의로 된,대한민국 영토 내 건물이라고 볼 수 있는 모든 부동산의 소유 내역을 알려주면 비과세 확인이 가능하다”고 답해야 한다.일반인이 보기엔 주택이 아닌 건물조차도 세법상 주택으로 볼 수 있는 경우가 얼마든지 있기 때문이다.또 같은 세법이라도 취득세,재산세,종합부동산세,괴물쥐 팬카페양도소득세 등 세목별로 세부 기준이 각기 다르다.따라서 특정 세목에 적용되는 기준이 다른 세목에도 똑같이 적용될 것이라고 넘겨짚어선 안 된다.
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