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올 상반기 지방 신축 단지 잇따라 하자 분쟁
“시장 침체에 민감도 수도권보다 높아”
통계로는 확인 안 돼
※투기와 투자는 어떻게 구분할 수 있을까.집값이 오르긴 오른 걸까.우리가 살게될 집은 어떤 모습이어야 할까.통계로 점철된 부동산 기사의 행간을 읽어내고 판단을 내리려면 나만의 질문과 관점이 필요합니다.경향신문만의 질문과 관점으로 부동산의 모든 것을 짚어드리는‘올앳부동산’은 경향신문 칸업(KHANUP) 콘텐츠입니다.더 많은 내용을 읽고 싶으면 로그인 해주세요!
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최근 2~3개월간 입주를 앞두고 대규모 하자 분쟁이 발생한 아파트 단지다.“건물 외벽·내부 벽면·바닥이 기울었다” “새벽에 도둑공사를 했다” “심각한 하자가 해결되지 않았는데 구청이 사용승인(준공)을 내줬다”는 입주(예정)자 불만이 쏟아졌다.
국토교통부와 지방자치단체가 지난 5월 실시한 특별점검에서 행정처분을 할 정도로 중대한 하자가 발견된 곳은 없었다.대부분은 입주예정자협의회가 시공사와 협의를 마쳤지만 일부 단지는 누수 등이 발생해 시설 교체와 보수 공사가 진행되고 있다.
이들 아파트는 모두 비수도권 아파트 신축 단지다.다음 달 준공을 앞둔 경남의 한 아파트 단지 입주예정자는 “서울에 지어진 같은 브랜드 단지를 보고 청약했는데 분양 당시 견본주택과 전혀 다른 모습에 화가 난다”면서 “건설사가 지방을 만만히 보고 사기쳤다는 생각까지 든다”고 말했다.신축 아파트 하자 분쟁은 정말 지방이 수도권보다 심각할까.
건설사들 “수도권·비수도권 하자 별 차이 없어”
국토교통부는 지난해 9월과 올 3월 하자심사분쟁조정위원회(하심위)가 접수한 공동주택 하자처리현황을 공개했다.하심위는 법원 대신 공동주택 하자 관련 분쟁을 해결하기 위해 설치된 기구다.국토부는 매년 2회 반기별로 판정 건수 상위 20개 건설사 명단까지 공개하고 있지만 지역별 통계는 집계도,공개도 하지 않는다.
국토부 관계자는 “각 건설사의 단지별 하자 신청 건수는 영업비밀이어서 수집할 수 없고,하심위는 신축뿐 아니라 구축 아파트 하자도 접수하고 있다”며 “통계적으로 지방 신축 아파트 하자가 증가하고 있다고 보기는 어렵다”고 말했다.
전국 단위로 사업하는 대형건설사 관계자들은 단지별 하자 신고 건수는 크게 다르지 않다고 말한다.A사 관계자는 “수도권·비수도권으로 구분하지는 않고 사업장별로 하자·보수 신고·처리 현황을 관리하고 있는데,한국 콜롬비아 토토별 차이가 없고 서울 강남도 하자가 특별히 적다고 할 수 없다”고 말했다.
B사 관계자도 “올 상반기에 쟁점이 됐던 일부 단지는 현장에서 민원 접수 초기에 적극적으로 대처하지 않아 문제가 커졌다”면서 “같은 건설사가 동일한 브랜드를 걸고 하는 공사인데 수도권·비수도권을 달리해서 좋을 게 없고,오히려 준공 후 시간이 지나면 서울 단지는 기획 로펌이 붙어 하자 소송을 제기하는 곳이 많다”고 말했다.
건설업계는 최근 지방 신축 아파트 단지 하자 문제가 불거진 이유로‘심리적’요인을 꼽는다.안 그래도 부동산 시장이 침체했는데 거액을 주고 산 새 집의 균열·누수부터 마감재 불량까지 크고 작은 하자에 대한 민감도가 상대적으로 수도권보다 클 수밖에 없다는 것이다.
국토부의 지난 5월 주택 통계를 보면 악성으로 꼽히는 준공 후 미분양 주택은 전국적으로 1만3230가구로,한국 콜롬비아 토토수도권을 제외한 지방(1만806가구)이 대부분을 차지했다.지난해 말과 비교한 증가율도 비수도권이 24.3%로 수도권(11.9%)보다 두 배 이상 컸다.
한국부동산원의 지난 5월 주택 매매가격지수를 보면 지방은 전달보다 0.06%,지난해 말보다 0.52% 각각 하락했다.지난해 말보다는 여전히 0.44% 낮지만 전월보다는 0.02% 오르며 상승 전환한 수도권과 대조적이다.
지방은 수도권에 비해 분양 2~3년 후인 입주 시점의 시세 차익을 크게 기대하기 어려운 셈이다.순수한 투자자보다는 실거주 목적의 입주예정자가 많을 수밖에 없는 상황에서 “새 집 같지 않은 새 집”에 대한 거부감이 더 클 수 있다.
A사 관계자는 “집값이 오를 것 같지도 않은데 여기저기 결함이 보이면 불만이 커질 수밖에 없다”고 말했다.반면 “결국은 우상향한다”는 믿음이 큰 수도권,특히 서울에서는 일부 하자가 보여도‘조용히’해결하려는 경향이 강하다는 게 현장의 전언이다.
국토부 “제도 개선 후 하자 인정 신청 많아져”
같은 이유로 부동산 가격 상승기에는 아파트 하자 민원이 적고,하락기에는 많다는 주장도 있지만 통계적으로 확인되지는 않았다.
하심위의 연도별 하자 신청 건수를 보면 폭등기였던 2020년 4245건으로 2019년(4290건)과 큰 차이가 없었다.급등세가 이어진 2021년에는 7686건으로 오히려 전년보다 79.2% 늘었다.가격이 하락한 2022년과 2023년에는 각각 3027건과 3313건으로 2020년보다 감소했다.
국토부 관계자는 “주택 가격 상승기에는 수분양자 심리 상태가 상대적으로 안정돼 있는 반면 하락기에는 예민하다는 업계 의견이 있지만 이를 데이터로 입증하기는 어렵다”면서 “2021년 제도 개선으로 하자 인정 품목이 늘면서 신청 건수도 많아졌다”고 말했다.
일부 입주예정자는 지자체에 아파트 단지 사용승인을 내지 말라는 민원도 넣는다.하자 해결을 위한 요구가 많지만 계약 취소를 염두에 둔 경우도 있다.표준분양계약서상 수분양자는 입주가 준공 예정시점보다 3개월 또는 6개월 넘게 늦어지면 분양 계약을 취소할 수 있다.투자 목적으로 청약했는데 분양가와 현재 시세가 크지 않다면 대규모 하자를 지렛대 삼아 계약금과 중도금을 돌려받는 게 나을 수 있는 것이다.
B사 관계자는 “사용승인 신청 전에 민원을 먼저 해결하고 오라는 지자체도 있다”면서 “지체상금(준공 지연에 따른 보상금) 부담도 있는 만큼 준공은 최대한 맞춰야 한다”고 말했다.
대형 건설사는 대규모 하자가 지방에서 많이 드러나는 것은 협력사 때문이라는 주장도 한다.수도권 사업에 집중하는 만큼 지방에서 아파트를 짓게 되면 평소 손발을 많이 맞춰보지 못한 하도급업체와 협업해 공사의 질에 차이가 날 수 있다는 것이다.
C사 관계자는 “인허가를 받으려면 지역 협력사에 일정량의 일감을 줘야한다고 정한 지자체가 적지 않다”면서 “수도권 업체보다는 기술력이 떨어질 수 있고 인력 수급에도 어려움이 있는 경우가 있다”고 말했다.
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