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[MT리포트] 임대주택 패러다임이 바뀐다(上)
[편집자주] 주택 임대시장의 주류였던 전세제도 유효성이 떨어지고 있다.전세대출과 이를 떠받치는 공적 보증 속 전셋값은 치솟았고 이렇게 부풀어 오른 풍선은 전세사기로 터졌다.그러는 사이 전세를 대체할 임대시장은 성장하지 못했다.공공임대는 높아진 생활 수준과 다양한 주거 수요를 채우기 역부족이다.민간임대는 여전히 영세한 개인사업자들만의 리그다.중산층이 안심하고 거주할 수 있도록 임대주택 패러다임을 바꿔야 할 때다.
"보험사가 집주인"…新 '기업형 임대주택' 나온다
정부는 기업형 임대시장 활성화를 통해 중산층이 이사 걱정 없이 20년 이상 거주할 수 있는 민간 임대주택을 2035년까지 10만호 이상 공급할 계획이다.
15일 정부에 따르면 기획재정부,국토교통부,엔드리스 뜻금융위원회 등 관계부처는 다음달 '신(新) 유형 민간 장기임대 서비스 방안'을 발표한다.
핵심은 기업형 임대 활성화다.이를 위해 정부는 보험사들이 장기 임대주택사업을 할 수 있는 길을 터주기로 했다.
현행 보험업법은 보험사의 투자용 부동산으로 △주택사업,엔드리스 뜻부동산임대사업,엔드리스 뜻장묘사업 등 사회복지사업 △도시재개발사업,사회기발시설사업 등 공공성 사업 △해외부동산업을 위한 토지·건물 및 그 부대시설 등의 취득을 허용하고 있다.
하지만 수익사업을 위해 주택임대사업을 영위하는 것을 사회복지 혹은 공공성 사업으로 볼 수 있는지에 대한 모호성이 존재한다.
이에 정부는 임대주택사업서비스를 보험사의 부수업무로 허용하기로 결정했다.정부 고위 관계자는 "냉정하게 봤을 때 대한민국에는 중산층 이상이 안정적으로 거주할 수 있는 임대서비스가 전무한 상황"이라며 "보험사가 주택임대사업을 할 수 있도록 부수업무로 허용해 줄 계획"이라고 말했다.
정부는 또 보험사의 부동산 투자에 따른 신(新) 지급여력제도(K-ICS) 산정 관련 감독규정 개선을 검토 중이다.현재 보험사는 임대주택 등 부동산 보유 시 25%의 지급여력비율을 적용받고 있다.부동산가격이 하락하는 충격 시나리오를 반영하기 위해서다.예컨대 보유 부동산가치가 100억원일 경우 25억원이 위험액으로 잡힌다.기존에는 △업무용 부동산 6% △투자용 부동산 9%의 지급여력비율이 적용됐는데 지난해 K-ICS 도입으로 규제가 강화됐다.
장기 임대주택사업은 보험사의 이해관계와도 맞아 떨어진다.보험연구원에 따르면 사망보험금,엔드리스 뜻연금 지급 등이 주요 부채 항목인 생명보험사의 경우 부채 듀레이션(잔존 만기)이 약 15.1년으로 추정된다.월마다 꼬박꼬박 임대수익을 챙길 수 있는 장기 임대주택사업과 같은 사업 모델 확보가 필수적이다.
세제도 손 볼 예정이다.현재 등록 매입임대주택의 경우 공시가 기준 수도권 6억원 이하,엔드리스 뜻비수도권 3억원 이하 주택에만 종합부동산세 합산배제(일정 요건 충족시 종부세 부과대상에서 제외)가 적용 중이다.정부는 이달 초 발표한 주택공급 활성화방안에서 수도권 아파트 분양가를 고려해 매입임대 종부세 합산배제 기준을 수도권 9억원 이하로 완화하겠다고 밝혔다.
기재부 고위 관계자는 "일정 규모 이하 주택에 대해서만 종부세 합산배제가 적용되다보니 임대사업자들이 작은 규모의 아파트만 공급하는 부작용이 발생하고 있다"며 "종부세 합산배제 규정이 과도한 규제가 되지 않도록 개선해 나갈 계획"이라고 밝혔다.
'경찰서 10층'에 사는 시대 오나…낡은 청사,임대주택으로 바꾼다
정부가 노후한 공공청사 등을 리모델링해 임대주택으로 제공하는 방안을 내놨다.청년층 수요가 많은 서울 도심 지역을 중심으로 최대 5만가구 공급한다는 계획이다.
15일 정부에 따르면 기획재정부와 국토교통부 등 관계부처는 다음달 '노후 공공청사 복합개발을 통한 도심 임대주택 공급방안'을 마련하고 협의체를 구성한다.오는 10월까지 시범사업지 10곳을 선정하고 내년에는 시범사업에 착수한다.이를 통해 2035년까지 공공임대주택을 최대 5만호 공급하는 게 목표다.
노후 건축물이 늘어나는 상황에서 복합 재개발을 통해 도심 임대주택을 대규모로 공급하겠다는 취지다.주요 도시별 30년 이상 된 노후 건축물 비중은 △서울 28.5% △부산 24.7% △대구 25.3% △대전 21.4% 등으로 집계됐다.
서울 중에서도 청년층 수요가 높은 지역을 우선 개발한다.최상목 경제부총리 겸 기재부 장관은 전날 정부서울청사에서 주재한 국유재산정책심의위원회에서 "용산·송파 등 청년 세대가 선호하는 지역의 노후 청·관사를 개발해 2035년까지 1.5룸 또는 투룸으로 구성된 청년주택을 2만2000호 공급하겠다"고 밝혔다.
또 "창업을 희망하는 대학생에게는 종로·관악 복합청사에 주거와 창업 공간을 동시 제공하는 창업기숙사를 주변 시세보다 20~30% 저렴하게 제공할 것"이라며 "카페·스마트팜 등 청년창업에 적합한 국유재산을 발굴해 청년 세대에 먼저 임대하고 사용료도 최대 80%까지 감면할 예정"이라고 말했다.
정부는 집 지을 땅이 부족한 도심 지역에 △국·공유지 △공공기관 사옥 등을 활용해서 공급 문제를 해결한다는 계산이다.공공청사는 역세권 등 교통 요지에 있어 입지적 장점도 있다.
이를 위해 정부는 범부처 노후 공공건축물 관리체계를 마련한다.우선 노후한 공공청사를 전수조사한다.리모델링 시 공공 임대주택으로 공급 가능한지 사전평가 하는 제도도 의무화한다.주택도시기금 출·융자도 지원할 예정이다.예비타당성 조사를 면제하는 방식도 추진한다.
공공청사를 임대주택으로 전환하는 경우 최대 용적률로 건축을 허용하는 방안을 검토한다.일반적으로 관공서는 저층 건물로 설계돼있다.부지 부족의 한계점을 해결하기 위해 남은 공중권을 활용한다는 전략이다.
아울러 서울 강서·강원 원주 등의 국유지는 노인 전용 주거 공간으로 만든다.정부는 내년 상반기까지 지방자치단체 협의를 거쳐 시니어 레지던스 사업대상지를 선정할 계획이다.개발이 늦어지는 국유지나 활용 가치가 적은 자투리 부지는 공원이나 주차장 등 편의 공간으로도 활용한다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "공공청사 대부분이 도심에 있고 역세권에 가깝기 때문에 직주근접 측면에서 임대주택으로서의 활용도가 높다"고 말했다.
이어 "낮은 건물을 높게 올려 복합 개발하면 공적 기능을 수행하면서 임대주택과 편의시설로 활용할 수 있을 것"이라며 "용적률을 높여 공공부지에 짓기 때문에 임대료 부담도 적고 공공입장에서도 임대 수익이 생긴다는 장점이 있다"고 덧붙였다.
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