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입지差 극복하는 대안 '제자리재건축'
오히려 결렬 불씨돼
공감대 없는 성급한 통합도 갈등 부추겨
편집자주재건축이 암흑기에 접어들었다.가파르게 오른 공사비에 건설사의 선별 수주로 어려움을 겪는 단지가 많아졌다.이런 상황에서 통합재건축이 정비업계의 트렌드로 떠오르고 있다.가구 수가 적거나 사업성이 부족한 개별 단지가 모여 하나의 단지처럼 재건축하는 방식이다.통합재건축으로 규모를 키워 아파트 가치를 높일 수도 있다.다만 업계에서는 단지별 사업성이 다르고,프라그마틱 환수율 확인조율해야 할 이해관계가 많아 실제 성공할 단지는 많지 않을 것으로 점친다.단지 간 소통이 성공 키워드라는 조언이다.아시아경제는 정비업계의 통합재건축을 추진하고 있는 5곳을 찾아 이들의 현주소와 통합재건축의 방향을 진단해본다.
최근 1기 신도시를 중심으로 통합재건축이 인기지만,단지 간 의견 차이로 인해 사업 자체가 무산되는 곳도 속속 나타나고 있다.통합재건축으로 사업성을 확보했지만 입지 차이를 극복하지 못했거나 성급하게 통합을 시도한 경우다.
통합재건축을 추진 중인 다른 지역도 상황은 다르지 않다.정비업계는 설득할 구성원이 많아지다 보니 단지별·구성원별 합의를 하는 것도,사업 속도를 높이는 것도 더 어려워지는 것이 통합재건축의 한계라고 지적했다.
정자역 앞 두 단지,제자리재건축 놓고 갈등
경기 성남시 분당에 있는 상록우성·상록라이프는 통합재건축을 추진하다,제자리재건축 갈등을 풀지 못하고 결국 와해됐다.제자리재건축은 개별 단지가 위치한 자리에 다시 재건축해 입주하는 통합재건축의 한 방식이다.입지에 차이가 있는 경우 통합에 속도를 내기 위해 제자리재건축을 선택하는 경우가 많다.제자리재건축을 놓고도 이견이 생길 경우 상록우성과 상록라이프처럼 사업 결렬의 불씨가 되기도 한다.
제자리재건축 문제는 정자역과의 근접성을 두고 벌어졌다.상록우성은 상록라이프보다 정자역에서 가깝다.상록라이프도 멀지 않지만,
프라그마틱 환수율 확인상록우성을 지나 30m 폭의 도로를 건너야 한다.상록우성은 통합 논의 초반부터 제자리재건축을 정관에 넣어 명확히 하자고 주장했다.반면 상록라이프는 이에 반대하면서 초반부터 단지 간 감정이 상했다.
갈등은 결국 단지 간 주도권 싸움으로 격화됐다.시발점은 상록라이프의 주민설명회다.상록라이프 추진준비위원회가 주민설명회 자리에서 상록우성과 합의가 덜 됐음에도 통합재건축 추진을 언급했고,상록우성 소유주들은 이에 불만을 제기했다.여기에 상록라이프 추진위가 상록우성 집마다 자신들의 입장을 담은 전단을 돌리면서 민원이 폭주했고 결국 관리소장이 상록라이프를 고소하는 상황까지 벌어졌다.
상록우성의 단지 규모가 1700가구,상록라이프가 700가구로 다르다는 점도 갈등으로 작용했다.조합 방식으로 통합재건축을 추진할 경우 조합장과 감사는 누가 할지,대의원 비율은 어떻게 할지,의결권은 어떤 비율로 할지 등 사사건건 부딪쳤다.상록라이프 입주민은 "우리는 가구 수가 적어 상록우성 의결권만으로 모든 결정을 할 수 있는 상황이었다"며 "들러리가 될 생각은 없다는 인식이 강했다"고 말했다.
첫 단추부터 잘못 끼운 이매동 풍·선·효
분당 이매동 풍림(876가구),선경(370가구),효성(388가구) 아파트도 통합재건축 바람이 불자,
프라그마틱 환수율 확인논의에 나섰지만 엉킨 실타래를 풀지 못하고 나뉘었다.입지 차이에 따른 이견과 재건축 추진 주체의 난맥상이 이들을 갈랐다.
풍·선·효는 단지별 재건축추진위원장이 있는 상태에서 통합에 대한 입장을 완전히 정리하지 않은 채 통합재건축 추진위원장이 먼저 나타나면서 문제가 시작됐다.주민들 사이에서도 통합에 대한 필요나 이해,공감대가 덜 된 상태에서 조직부터 구성되면서 오해를 샀다.
각 단지의 입장 차이도 컸다.입지 차이가 갈등을 키웠다.세 단지의 위치를 보면 효성아파트는 GTX-A 성남역 초역세권에 있고,큰 도로를 지나 풍림·선경아파트가 맞닿아있다.지하철역과 가까운 효성은 초기부터 제자리재건축을 원했지만 다른 두 단지의 입장은 달랐다.
통합재건축 방향을 논의하는 과정에서도 효성 부지 쪽에 GTX 복합환승센터를 짓겠다는 말이 나오면서 효성 소유주들의 불만이 커졌다.한 입주민은 "풍림,선경과 비교해 효성에만 불리한 제안이 계속 들어왔고,몇 달 동안의 논의에도 결국 결론을 내지 못했다"고 말했다.현재 효성은 단독재건축으로 선회해 풍림·선경만 통합재건축을 추진 중이다.
개별·통합 재건축 공존하는 신길우성·건영
신길우성1차(688가구)와 신길건영(386가구)도 개별추진준비위원회 2곳과 통합재건축 추진준비위가 공존하고 있다.두 단지는 나란히 붙어있고 주민들도 단지 구분 없이 자유롭게 드나들 정도로 가깝다.그런데 단지 곳곳에는 개별 추진준비위에서 설치한 현수막,이들을 비판하는 통합추진준비위의 현수막이 걸려 있었다.통합재건축에 대한 합의가 이뤄지지 못한 탓이다.
문권탁 통합재건축추진협의회장은 "지금 당장은 개별 재건축이 빨라 보이지만 입주,준공이 빨라야 한다.재건축은 10년은 걸리는 일인데,개별 재건축이 눈앞에서는 빨라 보여도 개별재건축은 통합 이익을 누릴 수 없어 가다가 주저앉을 수밖에 없다"고 지적했다.
두 단지의 용적률은 신길우성1차 176%,건영 186%다.통합재건축을 하면 360%까지 높일 수 있다는 것이 통합추진준비위 측의 주장이다.개별 재건축으로 갈 경우 동일한 부지에 각 단지에서 9개 동씩,총 18개 동을 배치해야 하는데 통합하면 9개 동 1700가구로 지을 수 있어 단지 배치가 쾌적해진다는 것이다.우성아파트 동남쪽에 위치한 건영이 재건축 후 우성의 일조권을 침해할 수 있어 층고를 높게 지을 수 없다는 점도 개별 재건축의 한계다.
가구 수가 많은 우성1차는 필지 모양 등을 이유로 개별재건축을 선호하는 의견이 많다.게다가 우성1차는 신속통합기획 자문방식으로 서울시에 접수를 마친 상태다.통합재건축으로 선회하기 위해서는 반대동의서를 걷어 제출해야 하는 상황이다.주민들은 통합재건축이 유리하다는 인식은 있지만 추진 주체들이 빠르게 의견을 정리해 사업을 추진하기를 바라고 있다.우성1차 소유주인 한 주민은 "어느 쪽의 편도 들고 싶지 않지만,누가 하건 통합이 되어서 대단지로 브랜드 시공사가 들어와서 추가 분담금 덜 내고 빨리 재건축이 됐으면 한다"고 말했다.
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