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세법에서는‘일시적 2주택’조건을 만족하는 경우 종전 주택을 먼저 매도하면 전체 양도 차익 중‘매도 금액 대비 12억원 이하’부분은 비과세를 적용한다.매도액이 12억원이라면 전액 비과세되는 이유다.12억원 초과 부분에는 장기 보유공제를 반영해 일반세율로 과세한다.일시적 2주택 조건 중 실수로 많이 놓치는 부분이 첫 주택을 취득한 뒤 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득해야 한다는 조건이다.

또 중요한 것은 신규 주택을 취득하고 3년 이내 종전 주택을 매도해야 하고,종전 주택은 보유 2년(취득 시 조정대상지역이었다면 거주 의무도 2년)의 조건을 만족해야 종전 주택 매도 시 12억원 이하에 대해 비과세를 해준다.

일시적 2주택 조건을 만족할 수 없다면 종전 주택이나 신규 주택을‘주택임대사업’으로 등록해서 일반주택 1채와 장기임대주택(현재는 아파트에는 임대사업자 등록을 할 수 없음) 1채를 보유하는 방식으로 거주 주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

세법상 임대 기간과 임대료 인상 제한 요건을 만족하는 장기임대주택을 보유하고 있다면 다른 주택에서 2년 이상 거주할 경우 일시적 2주택과 마찬가지로 양도 시 12억원 이하 부분에 비과세가 적용된다.작년 말 세법 개정으로 거주 주택 양도소득세 비과세 횟수 제한도 사라졌다.다시 말해 거주 주택 비과세는 장기임대주택을 보유하고 있으면 계속 적용받을 수 있다는 얘기다.

거주 주택을 양도세 비과세로 매도하고 난 뒤 나머지 임대주택 1채를 매도하는 경우도 따져보자.아파트를 임대주택으로 활용했을 때 임대의무기간 8년이 지나면 장기임대주택(관할 지자체)이 말소되는 것으로 본다.이 경우 3년 이상 보유했으므로 장기보유특별공제를 받을 수 있다.장기임대주택으로 등록한 기간에 얻은 차익의 50%를 공제받는다.이때 적용 대상이 되는‘차익’은 매도금액에서 취득금액 및 필요 경비를 차감한 단순한 양도 차익이 아니고,코인 푸시 게임임대 기간 중 발생한 차익에 대해 50%를 공제하는 것이다.다시 말해 임대 등록 시점(취득 시점과 동일할 수 있음)과 양도 시점을 따져 공시가격을 기준으로 안분해 계산한다.

또 장기임대주택으로 등록한 주택이 다른 주택을 모두 매도한 후 마지막으로 남은 1주택이라면‘1가구 1주택’으로 12억원 이하 비과세 규정도 적용받을 수 있다.다만 이 경우 앞서 거주 주택 비과세 혜택을 받아 다른 주택을 매도했다면 마지막 1주택의 전체 양도 차익에 비과세가 적용되는 것은 아니다.비과세 혜택은 앞선 거주 주택 양도일 이후의 차익에 대해서만 적용받을 수 있다.

예를 들어 임대주택으로 활용한 주택을 최초 취득 시 3억원에 매입하고 6억원에 양도했다면 원칙적으로 3억원의 양도 차익 전체가 비과세된다.그런데 중간에 거주 주택과 임대주택을 동시에 보유한 기간이 있다면 이때 발생한 차익은 과세한다는 개념이다.양도세 계산은 임대 등록한 주택의 취득 시점,다른 거주 주택의 양도 시점(비과세 시점),미국에서 카지노 보기임대 등록한 주택의 양도 시점 등을 따져 공시가격을 기준으로 안분해 계산한다.또 임대 등록한 주택의 비과세 요건은 그 자체로 검토하는 것이어서 취득 당시 조정대상지역이었다면‘2년 거주’요건을 충족해야 한다.

김성일 리겔세무회계 대표