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올해 1만가구 입주 물량 예정된 그곳
이문아이파크자이2단지와 외대를 사이에 두고 좁은 골목길(천장산로)을 따라 10분 정도 더 걸었을까.이문삼성래미안1차를 지나 골목길로 들어가니 또 다른 아파트 공사 현장이 위치한다.입구에는‘이문3-2구역 주택재개발 아파트 현장’이란 간판이 눈에 띈다.이곳은 이문아이파크자이3단지다.
1단지와 2단지는 지리적으로 붙어 있지만 3단지는 멀리 떨어져 있다는 점이 흥미롭다.천장산 자락 끝에 위치한 3단지는 1~2단지에서도 도보 10분 이상 소요되며 외대앞역을 도보로 이용하려면 최소 20분 이상 걸린다.같은 아파트 단지라고 보기 어려울 정도로 거리가 있지만 이곳은‘이문3-2구역’이란 이름으로 공사가 진행 중이다.
1~2단지는 외대앞역을 중심으로 조성된 이문휘경뉴타운 중심에 위치했다.주변은 신축 아파트와 각종 상업 시설이 갖춰지고 있는 주거지대다.반면 천장산과 한국예술종합학교 석관동 캠퍼스 사이에 위치한 3단지는 사실상 산속에 자리 잡았다.주변 신축 아파트와 너무 동떨어졌다.부지 모양도 바르지 않고 경사진 곳에 위치해 주거환경이 좋다고 보긴 어렵다.단지 규모도 작아(120가구) 사실상‘나 홀로 단지’라고 해도 무방해 보인다.
더 큰 문제는 분양가다.
1·2단지 전용면적 59㎡는 최고 9억5000만원,84㎡는 12억1200만원으로 책정됐다.반면 3단지는 전용 59㎡의 경우 10억389만원,84㎡는 14억4027만원이다.나 홀로 떨어져 있는 3단지의 분양 가격이 더 높았다.조합이나 시행사 측은 타운하우스와 같은 형태로‘저층 숲세권 단지’란 점을 홍보했지만 사람들 생각은 달랐다.이문아이파크자이 분양을 염두에 뒀던 사람들은 대부분 1·2단지로 몰렸다.결국 3단지는 서울 민간 아파트 중 미분양이 가장 많이 발생한 단지라는 불명예를 안게 됐다.
인근 공인중개사사무소 관계자들은 “3단지는 1·2단지와 같은 이름을 쓰지만 완전히 다른 아파트 단지라고 봐도 무방하다”며 “심지어 분양가도 가장 높아 처음부터 미분양이 예견됐다”고 말한다.
늘어나는 서울 미분양
강동구·동대문구에 가장 많아
정비 업계에 따르면 지난해 말 기준 서울 민간 분양 주택 중 미분양된 가구는 957가구로 집계됐다.이는 전달인 지난해 11월(931가구)보다 2.7%(26가구) 늘어난 수준이다.자치구별로는 강동(300가구),동대문(170가구),강서(145가구),광진(57가구),마포(55가구) 등에서 미분양이 많다.
자치구 중 미분양이 가장 많았던 강동구에서는 대체로 단지 규모가 작고 브랜드가 약한 아파트 미분양이 많았다.대체로 이들은 천호동과 길동에 위치해 입지만 보면 나쁘지 않다.하지만 분양 가격이 높고 브랜드나 단지 규모 등을 감안하면 상품성이 떨어져 미분양 상태가 이어졌다.천호동에서는 천호역마에스트로,미사아름채아파트 등에서 아직 주인을 찾지 못했다.길동에서는 다성이즈빌,강동중앙하이츠,퍼스원시티,파워볼 복권 외국인에스아이팰리스강동센텀1,에스아이팰리스강동센텀2 등이 미분양 상태다.
개별 아파트 단지 중 미분양이 가장 많았던 곳은 강동구가 아닌 동대문구에 위치한 이문아이파크자이다.다른 미분양 단지와 달리 대형 건설사 브랜드에 대단지지만 미분양 상태가 이어지고 있다는 점이 눈길을 끈다.
이문아이파크자이는 동대문구 이문동 일대에 위치한 지하 6층~지상 최고 41층,25개동,4321가구 대단지다.이문3재정비촉진구역에 GS건설과 HDC현대산업개발이 공동으로 짓고 있다.일반분양 물량 1467가구 중 118가구(8.04%)가 미분양 상태다.미분양 118가구는 전부 3단지에서 발생했다.3단지 일반분양 물량(152가구)만 떼어놓고 보면 77%가 미분양이다.
이문아이파크자이 시공사와 조합은 대량 미분양 사태가 발생하자,바카라 양방 배팅 카지노사이트검증사이트설계를 다시 진행해 재분양을 검토하고 있는 것으로 전해진다.통상 미계약 물량이나 계약 취소 물량이 나올 경우 재분양을 하는 경우는 종종 있다.하지만 이문아이파크자이3단지처럼 설계를 아예 변경한 후 분양에 나서는 일은 드물다.다만 분양가는 그대로 책정될 것으로 보인다.일각에서는 아무리 재설계를 통한 고급화를 시도해도 입지나 단지 조성 형태 등을 감안하면 기존 분양가를 그대로 유지할 경우 3단지 물량이 소진되긴 쉽지 않을 것이란 분석도 나온다.
이문휘경뉴타운 미래는
미분양은 일부 특이 사례일 뿐
이문아이파크자이3단지 미분양 소식이 전해지면서 이문휘경뉴타운의 앞으로 전망에 관심이 쏠린다.대부분 전문가들은 “이문아이파크자이3단지 특수성 때문에 일시적으로 미분양이 발생했다”며 “이문휘경뉴타운은 서울에서도 입지가 나쁘지 않아 전체적으로 큰 영향이 없을 것”이라고 입을 모은다.
3단지와 달리 역세권에 자리 잡고 있는 1·2단지는 성공적으로 분양을 마쳤다.2023년 11월 열린 1순위 청약에서 총 787가구 모집에 1만3280명이 신청하며 평균 16.8 대 1의 경쟁률을 기록했다.
올해부터 이문휘경뉴타운 입주 물량이 쏟아진다는 점도 주목할 대목이다.이문1구역을 재개발한‘래미안라그란데’는 올해 1월부터 한창 입주가 진행 중이다.지하 5층~지상 27층,39개동,총 3069가구 규모 대단지다.한국예술종합학교가 가까운 1단지와 한국외국어대 서울캠퍼스에 맞닿은 2단지로 구성됐다.
래미안라그란데는 2023년 차례로 분양한 이문휘경뉴타운 3개 단지 중 청약 경쟁률이 가장 높았다.2023년 8월 진행한 1순위 청약 당시 경쟁률은 79 대 1을 기록했다.인근 휘경자이디센시아(52 대 1),이문아이파크자이(16.8 대 1)와 차이가 났다.다른 단지와 비교해 분양가를 저렴하게 책정했기 때문으로 풀이된다.당시 3.3㎡(1평)당 분양가는 2800만원.전용 59㎡ 7억7700만~8억8800만원,84㎡ 10억200만~10억9900만원으로 책정됐다.이문아이파크자이와 비교해 약 10~20% 분양가가 저렴하면서도 입지나 브랜드 측면에서 큰 차이가 없다.
휘경3구역을 재개발한‘휘경자이디센시아’는 올해 6월 입주 예정이다.지하 3층~지상 35층,14개동,총 1806가구 규모다.1호선과 경의중앙선·경춘선 철로 사이에 위치한 단지다.
올해 11월 준공 예정인 이문아이파크자이1~2단지를 포함하면 이문휘경뉴타운에만 올해 1만가구 물량 입주가 예정돼 있다.
이문휘경뉴타운의‘마지막 퍼즐’을 찍을 것으로 예상되는 곳은 이문4구역이다.이문4구역은 14만9690㎡ 부지에 최고 40층,항저우 아시안게임 롤 명단22개동,3628가구 아파트를 짓는 사업이다.입지만 보면 이문휘경뉴타운에서 가장 낫다는 평가를 받는다.1호선 외대앞역 초역세권 단지로 1호선 라인을 두고 이문아이파크자이 1단지와 마주하고 있다.단지 오른쪽으로는 중랑천이 자리 잡고 있어 뉴타운에서 유일하게 중랑천 뷰를 독차지하는 단지가 될 전망이다.이문휘경뉴타운은 올해부터 입주 물량이 쏟아지는 만큼 당분간 전세 가격은 하락할 수 있다.다만 이곳은 서울 동북권 교통 중심인 청량리역과 가깝고 도심 접근성이 좋은 만큼 이문4구역 개발이 순조롭게 마무리되면 수요자들이 선호하는 중산층 주거지역이 될 전망이다.
[본 기사는 매경이코노미 제2298호 (2025.02.26~2025.03.04일자) 기사입니다]
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