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강남 3구는 토허제 해제 영향에 상승세
'잠·삼·대·청' 중심으로 즉각 수요 몰려
전세가율 높은 새 아파트 단기 상승 압력
"실거주 의무 사라져 갭투자 가능 등 호재"

임대차 시장에도 긍정적 시그널 기대
장기주택 소유자 재산권 행사 가능
공급난 속 매매·전세 물량 늘어날 듯

LH "지방 악성 미분양 가구 사들인다"
분양가보다 낮게 매입해 전세주택 활용
"매수 수요 부족…취득세·양도세 완화
임대업자에 파격적 금융혜택 등 필요"

서울시가 지난 12일 토지거래허가구역 해제를 발표한 후 잠실,대치 등 부동산 시장이 기대감에 술렁이고 있다.사진은 잠실 엘스,리센츠,트리지움,레이크팰리스 아파트.한경DB대출 규제와 탄핵 정국으로 관망세가 짙던 서울 부동산 시장이 토지거래허가구역 지정 해제를 계기로 들썩이고 있다.서울 송파구 잠실동,배트맨 토토 마감 시간강남구 삼성·대치·청담동 등을 포함한 아파트 291곳이 해제된 이후 강남 3구(강남·서초·송파구) 아파트 가격이 모두 상승했다.정부가 지방 미분양 해소를 위해‘악성 미분양’3000가구를 LH(한국토지주택공사)가 사들이는 방안 등을 15년 만에 내놓기도 했다.

하지만 올 하반기 시행하는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계,대내외 경제 불확실성 등이 부동산 시장의 걸림돌이 될 것이란 우려가 나온다.서울 외곽과 경기,인천 등을 중심으로 매물이 계속 쌓여‘거래 절벽 현상’이 벌어질 것이란 전망이다.

◇ 토지거래허가제 해제에…서울 집값‘깜짝’상승

한국부동산원에 따르면 이달 셋째주 서울 아파트값은 전주 대비 0.06% 올랐다.상승폭이 전주(0.02%)보다 0.04%포인트 커졌다.강남 3구를 중심으로 상승세가 두드러졌다.송파(0.14%→0.36%)는 0.22%포인트,강남(0.08%→0.27%)은 0.19%포인트 높아졌다.서초(0.11%→0.18%)는 0.07%포인트 뛰었다.마포(0.02%→0.02%),광진(0.01%→0.05%) 등 다른 지역과 비교해 상승폭이 크다.반면 동대문(-0.05%),노원·도봉(-0.04%),금천·구로(-0.01%) 등은 하락했다.

강남권 상승세는 지난 12일 서울시의 토지거래허가구역 지정 해제 영향이 크다는 분석이 나온다.토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 주택,상가,코리아카지노토지 등을 거래할 때 관할 구청장 허가를 받아야 하고 직접 거주 또는 운영 목적이 아니면 매수할 수 없도록 설정한 구역을 말한다.

서울 시내 토지거래허가구역으로 지정된 곳은‘잠·삼·대·청’으로 불리는 국제교류 복합지구 일대(14.4㎢)와‘압·여·목·성’으로 일컬어지는 압구정동,여의도동,목동,성수동 등 주요 재건축·재개발 단지(4.58㎢),신속통합기획 및 공공재개발 후보지(7.75㎢) 등 총 65.25㎢ 규모다.

이번 해제 대상은 잠·삼·대·청 305개 아파트 단지 중 291개 단지다.안전진단을 통과한 재건축 아파트 14곳은 재건축 추진 기대에 따른 투기 과열 우려가 있어 지정을 유지했다.토지거래허가구역 규제가 유지되는 아파트는 대치동 개포우성1,2차·선경·미도·쌍용 1,2차·은마아파트,삼성동 진흥아파트,청담동 현대1차아파트,잠실동 주공5단지·우성1~4차·아시아선수촌 아파트다.

지정 해제 여파로 인기 주거 단지로 꼽히는 잠실 대단지 등은 즉각 수요가 몰렸다.송파구‘잠실엘스’전용 84㎡는 최고가인 28억4000만원에 거래됐다.강남구 대치동‘래미안대치팰리스’전용 84㎡도 지정 해제 직후인 13일 40억원에 거래돼 신고가를 기록했다.

◇ 집값 양극화 심화…향후 집값은

전문가들은 전세가율이 높은 새 아파트를 중심으로 레버리지를 활용한 투자 수요가 잠실,대치동 일대로 한동안 유입될 것이라고 보고 있다.특히 잠실,삼성,대치,청담동은 신축 아파트의 희소성이 높은 지역인 만큼 규제 해제 후 매수세가 늘어나 단기적인 가격 상승 압력이 작용할 것이란 설명이다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “토지거래허가구역에서 해제되면 지역 내 실거주 의무 조건이 사라져 갭투자가 가능해진다”며 “규제 해제 후 매수세가 늘어나 단기적인 가격 상승 압력이 있을 수 있다”고 말했다.이어 “그동안 가격이 왜곡된 영향이 있는 만큼 시간이 흐르며 점진적으로 정상화될 것”이라고 내다봤다.전반적으로 부동산 시장이 침체해 있어 장기적으로 상승세로 추세 전환하는 데 한계가 있다는 관측도 나온다.

임대차 시장에는 좋은 신호를 줄 것이란 기대를 모은다.그동안 실거주 의무 조건으로 토지거래허가구역 내‘전세 품귀 현상’이 있었는데 시장 유동성이 회복될 것으로 예상돼서다.김효선 농협은행 부동산수석전문위원은 “장기 주택 소유자의 자유로운 재산권 행사가 가능해졌고,아파트 공급이 부족한 상황에서 매매 및 전세 물량이 늘어난다는 긍정적인 역할도 기대할 수 있다”고 말했다.

침체 일로에 들어선 지방 부동산 시장이 정부의 미분양 해소 대책 등으로 회복세를 보일지도 관심사다.작년 12월 기준 전국 미분양 아파트는 7만173가구로,2012년 말(7만4835가구) 후 12년 만에 최다를 기록했다.

지방 미분양 적체가 예상보다 빠르게 진행되자 정부는 LH가 지방 준공 후 미분양 아파트 3000가구를 사들이는 내용을 골자로 한‘지역 건설경기 보완 방안’을 내놨다.LH는 2008~2010년 준공 후 미분양 아파트 5만 가구 중 7058가구를 분양가의 70% 이하로 매입한 바 있다.국토교통부는 이번에도 분양가보다 낮은 수준으로 매입해‘든든전세주택’으로 활용할 계획이다.든든전세주택은 시세의 90% 수준 전세금으로 최소 6년간 임차해 살다가 분양받을지 선택할 수 있는 공공임대주택 유형이다.비(非)아파트에만 허용 중인‘매입형 등록임대’대상도 지방 준공 후 미분양 아파트(85㎡ 이하)까지 확대하기로 했다.

김 위원은 “지방 미분양 주택을 매입하려는 수요 자체가 부족하다”며 “주택을 거래할 때 소요되는 취득세·양도소득세 완화,민간임대사업자를 대상으로 한 파격적인 금융 및 세제 혜택이 절실하다”고 말했다.