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'신라스테이 서대문' 작년부터 매각…우협 선정 '아직'
해외관광객 1750만명 된다…국내 호텔 수익성 '개선'
"올해 호텔거래 약 2.2조…해외자본 유입 늘어날 것"
"호텔,오피스보다 요구수익률 높아…자금조달 관건"

[이데일리 김성수 기자] 한국투자공사(KIC)가 수익증권을 보유한 서울 서대문구 호텔‘신라스테이 서대문’이 아직 매각 진행 중이다.

국내 외국인 관광객 증가로 호텔시장이 안정화될 것으로 전망되는 만큼 이 호텔 매각도 장기적으로 호조를 보일 것으로 예상된다.

다만 호텔은 오피스보다 투자자들의 요구수익률이 높은 만큼 구조화를 잘 해내는 것이 관건이다.매수자 측이 고금리에 따른‘자금 기근’속에서 거래종결(딜클로징)에 성공할지 주목된다.

‘신라스테이 서대문’작년부터 매각…우협 선정‘아직’

26일 금융투자업계에 따르면 서울 서대문구에 있는 호텔‘신라스테이 서대문’은 작년부터 잠재매수자를 계속 찾는 중이다.

신라스테이 서대문 (사진=호텔신라) 신라스테이 서대문은 서울시 서대문구 미근동 333번지에 위치한 4성급 호텔이다.지하철 5호선 서대문역 바로 앞에 있으며 경복궁,경희궁,슈렉카지노 먹튀인사동,남산서울타워 등 서울 주요 관광지로 접근성이 양호하다.

이 호텔은 그랜드룸 객실을 포함해 총 319실을 갖췄다.지하 4층~지상 27층 규모에 부대시설로 뷔페 레스토랑과 피트니스센터,카지노 2 부미팅룸 등을 갖추고 있다.

이 자산은 한국투자공사(KIC)가 수익증권을 보유한‘이지스사모부동산투자신탁 43-1호’에 담겨 있다.초기 투자자는 KIC와 삼성증권이었으며,삼성증권은 총액인수한 물량을 셀다운했다.

KIC는 이 신탁에 기획재정부,cnn 토토사이트한국은행이 위탁한 돈이 아닌 고유자산으로 투자하고 있다.KIC가 고유자산으로 투자한 부동산은 신라스테이 서대문과,현재 사옥으로 쓰는‘스테이트타워 남산’2곳이다.

앞서 이지스자산운용은 지난 2023년 10월 신라스테이 서대문의 매각자문사로 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL)을 선정하고 매각 마케팅 활동을 진행했다.

작년 5월 매입의향서 접수를 진행했지만 매도자와 매수자가 원하는 금액대가 맞지 않아서 장기간 우선협상대상자(우협)를 선정하지 못했었다.

다만 올해 국내 호텔 시장이 안정적 성장세를 유지할 것으로 전망되는 만큼 이 호텔 매각도 장기적으로 호조를 보일 것으로 예상된다.

존스랑라살(JLL) 코리아 호텔팀이 발간한‘2025년 한국 호텔 투자시장 전망’보고서에 따르면 작년 한국을 찾은 관광객 수는 1630만명으로 팬데믹 이전 수준의 93.5%까지 회복했다.

권역별 방한 외국인 관광객 (자료=한국관광데이터랩) 중국 관광객 수는 작년 460만명으로 지난 2019년 대비 76.4% 수준에 그쳤지만,미국과 대만 등 다른 국가들의 방문객 수가 팬데믹 이전 수준을 뛰어넘었다.

올해에는 방한 외국인 수가 1750만명 수준에 근접할 것으로 예상된다.특히 방문객의 37% 이상이 주요 방문 동기로‘한류’를 꼽았다.

국내 호텔의 수익성도 개선되고 있다.서울 고급(럭셔리) 호텔의 작년 평균‘판매 가능한 객실 수 대비 매출액’(RevPAR)은 지난 2019년 대비 62% 증가했다.

RevPAR은‘Revenue Per Available Rooms’의 약자로,호텔 성과 측정에 가장 많이 사용되는 지표다.중저가 호텔 시장의 RevPAR도 팬데믹 이전 수준을 21.3% 상회했다.

올해에는 럭셔리 호텔 시장의 RevPAR가 5~10% 성장할 것으로 예상된다.또한 중저가 호텔 시장은 10~20% 성장률을 지속할 것으로 전망된다.

“올해 호텔거래 약 2.2조…해외자본 유입 늘어날 것”

올해 국내 호텔 투자시장에 해외 자본유입도 증가할 것으로 전망된다.

작년 국내 호텔 투자시장의 연간 총 거래금액은 약 1조6300억원으로,지난 2023년 대비 3배 이상 증가했다.서울 여의도‘콘래드 서울’등 우량 자산의 성공적 매각이 해외 투자자들의 높은 관심을 반영했다.

콘래드호텔은 서울 영등포구 국제금융로 10 일대 위치한 5성급 호텔로,글로벌 호텔 체인인 힐튼의 최상위 럭셔리급 브랜드인‘콘래드’를 사용한다.작년 6월 싱가포르계 자산운용사 ARA자산운용에 4000억원대 초반에 팔렸다.

콘래드 서울 호텔 (사진=JLL) 실제로 최근 상업용부동산 시장에서는 호텔 매매가 활성화되고 있다.국내 주요 대기업이 유동성 확보 등을 목적으로 보유하고 있던 호텔을 시장에 내놓고 있어서다.

DL그룹은 최근‘글래드 여의도‘글래드 강남 코엑스센터‘메종 글래드 제주’등 세 호텔을 매입할 우선협상대상자로 싱가포르투자청(GIC)을 선정했다.

글래드 여의도는 지하철 9호선 국회의사당역에 인접한 4성급 호텔이며,b550 램 슬롯글래드 강남 코엑스센터는 지하철 2호선 삼성역 근처에 있는 3성급 호텔이다.메종 글래드 제주는 제주특별자치도 제주시 노연로에 위치한 5성급 호텔이다.

‘호텔업계 큰손’KT도 자산 유동화를 위해 서울 주요 지역 5성급 호텔을 대거 매물로 내놓았다.

서울 강남구‘안다즈 서울 강남,송파구‘소피텔 앰배서더 서울,동대문구‘노보텔 앰배서더 동대문,중구 명동‘르메르디앙&목시 서울 명동’등이다.이 호텔들의 자산 가치만 약 2조원으로 전해졌다.

JLL은 올해 호텔 거래가 약 2조2000억원 규모에 이를 것으로 예상했다.특히 밸류애드(가치부가) 기회를 제공하는 자산을 중심으로 해외 자본의 유입이 지속될 것으로 전망했다.

김민준 JLL코리아 호텔사업부 이사는 “올해 호텔시장에서는 밸류애드 여지가 있는 호텔 자산들을 찾는 해외 자본이 눈에 띄는 행보를 보일 것”이라며 “운영실적이 안정적인 호텔 부문은 불안정한 국내 정세와 부진한 국내 경기 속에서도 주요 투자 섹터로 각광받을 것”이라고 말했다.

다만 호텔은 오피스보다 투자자들의 요구 수익률이 높은 만큼 구조화를 잘 해내는 것이 관건이다.

매수자 측이 거래종결(딜클로징) 하려면 투자자 모집이 잘 돼야 하는데,이 경우 투자자들이 원하는 수익률을 맞출 수 있어야 하기 때문이다.예컨대 오피스 투자자의 요구수익률이 6%라면,호텔 투자자에게는 7% 수익률을 줘야 한다.

금융투자업계 관계자는 “호텔은 오피스보다 투자 안정성이 낮아서 요구 수익률이 높을 수밖에 없는 자산”이라며 “보통주 수익률을 낮추고 우선주 수익률을 높이는 식으로 구조화를 해야 한다”고 말했다.

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