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지난 12일‘잠·삼·대·청’으로 불리는 국제교류복합지구(GBC) 인근 4개 행정동의 토지거래허가구역이 해제된 직후 서울 송파구 잠실동과 강남구 대치동 아파트 가격이 급등했다.잠실‘엘리트’(엘스·리센츠·트리지움) 아파트가 가장 먼저 뛰었고,가격 상승 분위기는 강남 3구(강남·서초·송파구) 전반으로 확산하고 있다.

‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축 아파트)을 넘어 이제 준신축 아파트라고 부르기도 어려운 잠실 아파트 단지가 어떻게 매년 서울 아파트 가격 변동의 신호탄이 됐을까.

엘리트는 각각 3000가구가 넘는 초대형 단지다.잠실새내역을 중심으로 리센츠(5563가구),프라 그마 틱 슬롯 조작엘스(5678가구),트리지움(3696가구)을 합쳐 1만5000가구 가까이 된다.여기에 6000가구가 넘는 파크리오를 더하면 2만 가구를 웃돈다.이런 대단지의 장점은 거래 사례를 쉽게 비교할 수 있고,시세 반영이 빠르다는 것이다.가격 하락기에는 시세 반영이 빠른 것이 단점일 수 있지만,스팀 카우보이 게임주택은 필수재라는 특성 덕에 가격이 내리더라도 집주인이 오를 때까지 버티는 사례가 많다.결국 시세 반영 속도가 빠른 것은 단점보다는 장점으로 작용한다.

초대형 단지는 풍부한 커뮤니티 시설이 들어서고,원활한 운영을 할 수 있다는 장점도 있다.지난해 얼죽신 아파트 열풍의 원인으로 다양한 커뮤니티 시설이 언급됐지만,규모가 크지 않은 단지는 이들 시설을 정상적으로 운영하기 어려워 사용을 중단했다는 소식도 들린다.아파트 단지를 하나의 자족 상권으로 가정할 때 일정 수준을 충족해야‘규모의 경제’를 실현할 수 있는 것이다.또 관리비 측면에서도 초대형 단지는 규모의 경제를 통해 비용 절감 효과를 누릴 수 있다.이 밖에 대단지의 장점으로는 편리한 생활 인프라와 안전한 거주 환경 등을 꼽을 수 있다.

초대형 단지에서 또 주목해야 할 점은‘희소성’이다.작년 부동산 시장을 강타한 얼죽신 트렌드는 공사비 인상 등 외부적 요인으로 그 영향력이 점차 약해지고 있다.새 아파트는 수요가 있으면 어디든 들어설 수 있다.3000가구 이상 초대형 단지는 그렇지 않다.높이 한계가 있어 수평적으로 3000가구 이상 초대형 단지를 공급할 수 있는 토지가 서울에는 제한적이다.지방은 유휴 토지가 많고 가격이 저렴해 물리적으로 초대형 단지를 지을 수 있지만,수요가 적기 때문에 현실적으로 공급이 수월하지 않다.앞으로도 초대형 단지가 늘어날 가능성은 크지 않은 이유다.

서울에 3000가구 이상 아파트는 32개 단지가 있다.구별로는 송파구 7개,강동구 5개,강남구 4개다.이는 서울 전체 아파트 단지 수의 0.6%에 불과하다.전국적으로는 경기도 23개,인천 9개,숫자 맞추기 보드게임5대 광역시 13개다.그중 11개 단지가 부산에 있다.수도권과 부산을 제외하면 지방에 6개 단지만 존재한다.전국을 통틀어 100개 단지도 안 된다.

부동산 가치를 결정하는 세 가지 주요 요인은‘효용‘유효수요‘상대적 희소성’이다.희소성은 높은 가격으로 반영될 가능성을 의미한다.아파트도 뭉쳐 있을 때 세력이 커지는 시대가 되고 있다.

윤수민 농협은행 All100자문센터 부동산전문위원

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