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25일 신도시별 선정 기준 공개
‘주민 동의율’이 총점 60∼70% 차지
단지 내 2주택자도 1표로 계산
9월 신청서 접수 뒤 11월 최종 선정

이달 25일 1기 신도시(경기 분당,일산,카마도 네즈코평촌,산본,중동) 선도지구 공모 지침이 지방자치단체별로 공개되며 경쟁이 한층 달아오르고 있습니다.

각 지자체는 9월 23일부터 5일간 공모 신청서를 접수한 뒤 11월 최종 선도지구를 선정합니다.국토부는 지난달‘주민 동의 여부’(60점)‘정주 환경 개선 시급성’(10점)‘도시기능 활성화 필요성’(10점)‘단지 규모(정비사업 추진 파급효과)’(20점) 등을 주요 선도지구 평가 기준으로 제시했습니다.이번 공고에서 지자체는 이 기준을 바탕으로 지자체에 맞는 평가 기준을 다시 짰는데요.이번 주 부동산 빨간펜은 신도시별 선도지구 선정 공고문을 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

Q.가장 중요한 평가 기준은 무엇인가요?

“배점이 가장 큰‘주민 동의율’을 얼마만큼 높일 수 있을지가 관건이 될 것으로 보입니다.도시별로 주민 동의율 배점(100점 만점)은 중동신도시가 70점,일산·평촌·산본·분당신도시가 60점입니다.주민 동의율을 구하는 방식은 도시 및 주거환경정비법(도정법)의‘토지 등 소유자의 동의자 수 산정 방법’에 따릅니다.아파트 한 채를 여러 사람이 공유하고 있을 때는 대표자 1인만 토지 등 소유자로 보고 1표를 행사할 수 있습니다.집 한 채를 10명이 공동지분으로 소유하고 있더라도 대표자 1인만 인정한다는 의미입니다.1명이 해당 구역 내 2채 이상을 소유(지분 포함)하고 있어도 1표만 행사할 수 있습니다.주민 동의율 50% 이상을 받아야 선도지구 신청이 가능하고 95% 이상일 때 만점을 부여합니다.

단지 내 상가를 주민 동의율 계산 때 반영하는지도 관심이었는데요.우선 일산·평촌·산본·중동은 재건축 추진 구역 내 토지를 보유한 상가 소유주도 주민 동의율에 포함합니다.가장 경쟁이 뜨거운 분당은 주민 동의율을 계산할 때 상가는 빼고 공동주택(아파트 등) 동의율만 반영합니다.다만 선도지구 신청을 할 때 구역 내 상가 소유자의 20% 이상 동의를 받아야 신청할 수 있도록 했습니다.사실상 상가 동의율은 20%만 확보하면 된다는 얘기입니다.당장 선도지구를 선정할 때 상가 비중이 커 동의율 확보가 쉽지 않았던 단지들은 상대적으로 혜택을 보게 됐습니다.하지만 선도지구 선정 이후 사업 진행 과정 때 상가 소유주들과 갈등은 불가피해 보입니다.”

Q.정주 환경 개선 시급성은 어떻게 평가하나요?

“정주 환경 개선 시급성은 분당이 다른 신도시와 달리 평가 항목을 세분화했습니다.가구당 주차대수 1.5대 미만,소방 출입구 10m 미만,구역 내 평균 건축 나이 20년 이상,엘리베이터 유무,복도식 건물,PC공법 구조 여부 등 6개 항목에 각각 2점을 부여합니다.상한이 6점입니다.3개 항목만 충족해도 6점 만점을 받을 수 있다는 겁니다.

나머지 도시들은 주차 환경으로만 정주 환경 개선 시급성을 평가합니다.일산·산본·평촌은 가구당 1.2대 이상일 때 최소 2점을 부여하고 가구당 0.3대 미만일 때 10점 만점을 받습니다.중동은 조금 다릅니다.가구당 0.4대 미만이면 7점을 받습니다.주차구역이 부족해 통합구역 내 옥외 주차 비율이 100%일 때 3점,40% 미만이면 1점을 받습니다.”

Q.도시기능 활성화 필요성은 어떻게 평가하나요?

“분당을 제외한 나머지 신도시는 신청 자격 요건만 맞추면 기본 점수 10점을 부여합니다.자격 요건만 되면 이 부분은 평가하지 않겠다는 의미입니다.정성적인 부분이 평가될 수 있다는 우려가 있어 배제한 것입니다.분당은 다릅니다.10페이지 내로 선도지구의 정책적 목표 실현을 위한 개발구상(안)을 작성해야 합니다.배점도 15점입니다.건축계획,공공기여 제공,카마도 네즈코이주대책 지원 여부 등이 포함됩니다.”

Q.선도지구 추진 시 단지 규모별로 배점은 어떻게 되나요?

“먼저 분당은 통합 정비에 참여하는 주택 단지 수가 4개 단지 이상이면 4점을 받습니다.1개 단지마다 1점을 부여합니다.규모가 200채 이하면 3점,3000채 이상이면 15점입니다.다른 도시들은 1개 단지일 때 5점,카마도 네즈코4개 단지 이상일 때 10점을 부여합니다.규모에 따른 배점 부여 방식은 조금 다릅니다.일산·평촌·산본은 500채 미만일 때 2.5점,카마도 네즈코3000채 이상이면 10점을 받습니다.중동은 1000채 미만일 때 4점,3000채 이상이면 10점입니다.”

Q.추가 가점은 없나요?

“분당은 사업 시행 방식을 선정할 때 신탁 방식이나 총괄사업관리자+조합 방식,한국토지주택공사가 시행사로 참여하는 공공 시행 방식을 활용하면 2점의 추가 가점이 있습니다.만점이 100점이니 추가 가점 2점을 더 받으면 최고 102점이 되는 셈입니다.산본도 공공이 시행을 맡는 방식을 적용하면 가점 5점을 부여해 총 105점을 받을 수 있습니다.”

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